谈及著名的私募管理公司，大多数人们都会不由地想起KKR和黑石集团。究其投资手法，前者更偏向于价值投资，而后者则更看重未来的发展。
黑石集团在1985年创办以来，业务领域已涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金、对冲基金。截止2019年中报，黑石集团上半年产生营业收入35.12亿美元，净利润16.94亿美元，对于一家私募管理公司来说，利润足够丰厚。
那么黑石集团究竟是如何做到在投资界家喻户晓的呢？
何以盈利
纵观几个黑石集团的投资案例，可以发现其大多数投资都有一个公共特征，那就是低价买入，经营修复之后高价卖出。纵观几个黑石集团的投资案例，可以发现其大多数投资都有一个公共特征，那就是低价买入，经营修复之后高价卖出。
其中最经典的一个案例就是2007年，黑石集团在房地产泡沫高峰中斥资260亿美元通过杠杆交易收购了希尔顿酒店。据悉，这笔交易总额为260亿美元，交易分为 60亿美元基金和200亿美元贷款，黑石集团运用杠杆收购将其拿下。交易完成后，希尔顿旗下拥有10个酒店品牌，遍布全球的2800家酒店，近50万个房间归黑石集团所有。
杠杆收购意味着如果希尔顿酒店经营顺利，那么黑石集团可以在这笔交易中获得丰厚利润；同样也意味着如果希尔顿酒店的经营若有变数，那么黑石集团也将承受巨大的偿债压力。
好景不长，受2008年金融危机的影响，酒店业也难以独善其身，也就是在这一年希尔顿酒店的市值蒸发了60亿美元。
正在美国各大金融机构捉襟见肘之际，黑石集团开始紧锣密鼓计划着“大修复”阶段，包括高层管理人员的更换、总部搬迁以及削减营运开支。其中起关键作用的，还是黑石集团与债权人进行的谈判，具体细节为将对美联储3.2亿的债务以2.4亿元赎回；以54%的折扣从债权人手中买回价值18亿的抵押贷款；以及和债权人协商债务的延长和债转股措施，为希尔顿的重组赢得了时间上的支持。
同时在经营策略上，希尔顿在危机之际开启了逆向全球化扩张之路。一个数据值得注意，2007年被收购时，希尔顿酒店客房数量约为11万间，其中19%为国际酒店；到2018年，希尔顿酒店客房数量上升到了91万间，其中28%为国际酒店。不仅酒店房间数量倍增，旗下还增加了14个品牌，例如Tapestry和Home2。
困顿之后，希尔顿终于迎来了自己的曙光。在2013年年末，希尔顿全球酒店集团在纽约证券交易所宣布再次上市，筹资23亿美元，成为当时有史以来规模最大的酒店业IPO。截止写稿日99.69美元的股价相对于上市之初翻了三倍有余。
当然，对于任何一笔股权投资退出路径尤为重要。希尔顿IPO成功之后，黑石集团择机通过12次交易将其卖出，并且很多交易属于定向转让，可见黑石集团在与退出路径交易对手的沟通上也是下了不少功夫，比如2017年作价65亿美元将25%的希尔顿股权出售给海航集团；2018年5月，黑石通过大宗转让出售了所持有希尔顿国际酒店集团最后的1580万股股份。
布局城市更新
低价买入，经营修复之后高价卖出这种策略不光被黑石集团用于股权投资上，在几个城市更新项目中这种手法运用的也是淋漓尽致。
低价买入，经营修复之后高价卖出这种策略不光被黑石集团用于股权投资上，在几个城市更新项目中这种手法运用的也是淋漓尽致。
比如黑石集团在奇斯威克园区的城市更新项目，当时黑石集团在收购该区域时，虽然奇斯威克园区位于布朗工业区建筑繁多的地段，距伦敦市中心5英里、希斯罗机场8英里，但是“经营状况”并不可观，据悉，当时奇斯威克园区有将近9000平方米的建筑未有租户入驻，空租率达6.9%。
在2013年黑石集团收购奇斯威克园区后，先是获得两笔总金额为6亿英镑的贷款，成功实现120%的初期投资回笼，而后以7.8亿英镑的价格将奇斯威克园区出售给中投。算上期间装修改造花费的五千万英镑，即使不算上租金和管理费收益的情况下，黑石集团这笔交易在不到两年的时间内成功翻倍。
那么为何黑石集团能最终以7.8亿英镑出售呢？原来经过黑石集团两年来对园区的经营管理，园区空租率已低于1%，资产质量变好了，自然也就不愁买家了。
另一个经典案例是黑石集团在2015年以13亿美元的代价收购的位于美国芝加哥的西尔斯大厦，此项目目前处在装修改造过程中，并预计在2020年一季度完工。
那么作为提升价值的关键步骤——运营，黑石集团是如何让西尔斯大厦焕然一新的呢？在此黑石集团可谓把细节做到了极致，首先黑石集团对酒店做了全新的室内装修并且加装了新的玻璃幕墙，安装了全新的双轿电梯厢大堂。为了实现更大一步升值黑石集团对此酒店也增加了一些应用场景，比如提供新的会议设施以及3000平方米的健身中心。
2015年黑石集团收购此酒店时其出租率约为80%，黑石集团预计等到明年改造完成之后目标空置率为10%，届时物业的净收益将从2015年8190万美元提升至1.17亿美元，那么物业价值将会提升至20.17亿美元，相比13亿美元收购的初始成本预计也是一笔颇为丰厚的投资。
近几年黑石集团似乎对中国市场更感兴趣。近期一则新闻格外引人关注，SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。并且随后曝出第一笔交易正在进行中，买家是黑石和新加坡政府投资公司 （GIC）组成的买方团，出售的资产是光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及上海SOHO复兴广场三个项目。
这一次，黑石集团打算变什么样的魔术玩转SOHO呢？我们拭目以待。
第十九届中国年度管理大会召开在即
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