惊心动魄！房企的资本游戏 电视剧都不敢这么演！

作者：资本时差 简介：金融学博士，CFA，海外党 （闲来无事，扒扒上市公司）

在我国，有两门好生意，一个是卖酒；一个是卖房。

卖酒的贵州茅台，股价从2015年的130.61元涨到如今的1147元左右，涨幅近800%（前复权）。

而卖房的这家公司，在贵州29家上市公司当中市值曾经仅次于贵州茅台，可股价却从2015年的高点11.62元下跌至如今的3.21元，跌幅超过70%（前复权）。

同样是贵州的股票，老大涨上了天，老二却跌成了狗。

就这，它依然荣登上了“2019年度中国房地产时代百强榜”，被评为“2019房地产最佳房企奖”，面对喋喋不休的股价，这个“百强”与“最佳”显得额外扎眼。

一、不计提存货跌价准备 这个业绩有点“虚”

这家公司就是：中天金融。

中天金融的前身叫“黔中天”1994年登陆深交所上市，比茅台还早五年，是贵州第一家上市公司。

后来因为业绩不振等原因于2006年被金世旗国际要约收购，收购完成之后更名为中天城投，主营业务房地产。

2017年公司再次更名为中天金融，虽然名字中带金融，但依然是一家实实在在的房企，公司2018年的财报显示，房地产开发与经营业务占公司当期营收比重的91.70%。

从业绩层面来看，2017年到2018年，公司的净利润分别为20.82亿、14.67亿，同比下滑-29.18%、-29.53%，2019年前三季度公司取得净利润15.01亿，同比增长仅为0.72%。

业绩如此糟糕，竟然也存在“虚增”的嫌疑。

之前我们在分析金科股份的时候，就指出金科股份的存货跌价准备存在计提比例小的问题，然而中天金融更狠：根本不计提存货跌价准备。

2017年到2018年期间，公司的存货分别为363.10亿、334.18亿，存货跌价准备的计提为0；今年上半年存货为318.76亿，跌价准备计提依然为0。

为何如此任性，不计提存货跌价准备，中天金融在《2019年度第一期中期票据募集说明书》声称：最近两年，由于公司房地产项目盈利情况良好，未计提存货跌价准备。

房地产项目盈利情况良好？

然而数据却显示，中天金融2017年和2018年的净利润却是负增长；销售毛利率从2017年的39.23%下滑至2018年的29.62%；净资产收益率连续四年下滑，从2014年的38.79%下滑至2018年的8.80%。

恐怕公司对盈利情况良好这四个字有点误解吧。

如果按照房地产行业存货跌价准备计提的一般水平0.65%来算，公司在2017年、2018年、2019年上半年的业绩恐怕要分别减少2.36亿、2.17亿、2.07亿。

不计提存货跌价准备，其实这在中天金融身上算”小事“，接下来的事你会更辣眼睛。

二、第一颗“后悔药”：“卖地产”钱到帐却反悔不卖了

这俩年，“转型“这两个词成为了很多地产公司的头等大事。

相比其他地产公司扎堆的往文旅行业转，中天金融却另辟蹊径，选择了金融行业这个赛道，这一点我们从2017年公司把名字由中天城投改为中天金融就可以看出。

改名之后没过多久，中天金融就发布公告声称要谋划重大资产重组，股票停牌，一直到2017年11月2日，中天金融再次发布公告，声称准备把中天金融旗下的非金融类资产中天城投100%的股权以及其他一些房地产类资产转让给金世旗国际。

房地产公司为啥要出售房地产业务？答案就是转型做金融，具体来说就是要搞保险。

2018年3月份，中天金融就出售资产回复深交所问询的时候声称：出售资产所获得的资金将全部投入保险行业，最后还不忘提一句，这有利于保护广大投资者和中小股东的利益。

尴尬的事情又来了，这世上本没有后悔药，但中天金融有。

2018年12月13日，中天金融又发布公告，声称准备解除与金世旗产投、贵州天宸签订的股权转让协议和资产转让协议，公司所收到的转让价款原路退回。

最后还是不忘提一句：这是保护全体股东尤其是中小股东的利益。

这就厉害了，当时“卖地产”的时候就说这能保护中小股东的利益，现在不卖了还能保护中小股东的利益。

也不知道是咋保护的，2019年1月2日，公司股票复牌之后连续吃了两个跌停，此后继续下跌最低跌到2.87元，相比停牌前的收盘价，下跌了40%多。

三、第二颗“后悔药”：说好的回购，反悔又不回购了

股价下跌是小事，大股东股权质押爆仓才是大事。

截止到2019年一季度末，中天金融的第一大股东金世旗国际的股权质押比例达到65%，如果股价继续下跌大股东质押的股权就危在旦夕。

那咋整？

要知道在2018年年末和今年年初的时候，A股上市公司掀起了一股回购热潮，中天金融也不例外，同样也祭出了回购这一大杀器。

今年4月4日，公司发布公告，声称公司要回购股份，回购的总金额不超过42.26亿。

其实关于回购这个事，一定要注意一点，关于回购金额上市公司有两种说法，一种叫不低于XX亿；一种叫不超过XX亿。

上市公司回购有没有诚意，从这个措辞上就能看出来，如果上市公司说的是“不低于”那就说明比较有诚意，如果说的是“不超过”那这个诚意就要打个问号。

果不其然，就在今年12月13日，中天金融又发布公告称要终止此前的“不超过42.25亿的回购事项”。自公司实施本次回购方案以来，实际上仅仅回购了2077.49万股，支付交易金额8356.57万元，与之前的42.26亿相距甚大。

在卖资产的时候，中天金融吃下了一颗后悔药，在回购这个事上，中天金融又吃了一个后悔药。

一而再，再而三的食言，用现在的网络流行语说：你忽悠可以，但是请注意次数。

四、资金链紧张 多重风险累加

巧妇难为无米之炊，如果没钱，做啥都难。

从负债率的角度来看，根据同花顺问财的数据，截止到今年第三季度，公司的资产负债率为82.01%，净负债率高达202%，排在Ａ股126家上市房企的前列。

在所有的有息负债当中，截止到2019年6月末，公司一年内到期的应付债券本金余额就高达57亿，而公司账面上的货币资金仅为38.07亿，资金链压力不言而喻。

除了资金链风险之外，中天金融接下来还有一大堆麻烦事。

首当其冲的就是存货跌价准备，地产公司的存货必须关注，中天金融前两年很任性，一点不计提存货跌价准备，但是如果接下来房地产行业不景气，那么中天金融将面临较大的存货跌价风险。

其次就是商誉减值，截止到今年三季度，公司账面上的商誉高达52.58亿，而这些商誉主要是因为公司当时并购了中天国富证券、中融人寿所产生。

值得注意的是，中天金融在2018年对中天国富证券计提了1.86亿元的商誉减值准备；而今年半年报显示中融人寿净利润又陷入亏损状态。

今年商誉会不会减值，相信答案不久就会揭晓。

最后，对于房企来说，这个冬天将会格外漫长，对于资金压力比较大的房企来说更是如此，下一个是谁？关注资本时差，一一为你揭晓答案。

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