万科退出 这家年销售45亿的房企联合吞下无锡TOD

观点地产网在国内，轨道上盖物业早已不是什么稀奇事，较早进入并发展TOD业务的开发商有万科、碧桂园、越秀等。

继去年中国房地产商品房销售额进入约15万亿规模后，随着今年以来政策及城市间新增铺设的交通轨道逐渐增多，地铁上盖物业这一模式再次吸引不少开发商眼球。

12月18日上午，京投发展股份有限公司与无锡地铁集团、中铁四局组成联合体，以总成交价85亿元获得江苏无锡滨湖区3宗商住地，成交楼面均价13432元/平方米，将打造无锡首个轨交车辆基地综合开发项目。

有意思的是，上述地块在入市交易前，就有消息称，万科曾有意拿下这三宗地块，但最终因成本因素考虑退出。而今年9月，万科曾以溢价约30%、总价33亿竞得杭州萧山TOD项目，彼时成交楼面价为1.43万元/平方米。

事实上，京投发展以做轨道物业开发而闻名，其副董事长兼总经理高一轩在接受媒体采访时曾表示，“京投发展有信心成为亚洲轨道物业专家。”

然而，从三季度的业绩表现及市场动态来看，此次要吞下无锡轨交车辆基地综合开发项目，京投发展发似乎面临着不小的资金压力。

无锡TOD故事

据观点地产新媒体了解，最新出让的是“无锡具区路车辆段生态综合开发项目”所属锡国土（经）2019-54、锡国土（经）2019-55、锡国土（经）2019-56三宗地块，其中两宗为纯居住用地，另一宗为居住、商业及商务用地，总用地面积37.64万平方米，最大建筑规模不超过70.9万平方米。

上述地块位于无锡经开区的核心位地段，属于中瑞生态城开发地块的一部分，与地铁4号线博览中心站无缝对接，并毗邻贡湖湾湿地公园和尚贤河湿地公园。结合地价来看，市场给出的预测价格将有望达到每平方米3万以上。

在地块挂牌前，市场传言万科、京投、华润、绿地等都有意向。

其中动作频繁的是无锡望愉地铁生态置业有限公司，该公司于2019年3月27日成立，注册资本为5亿元，股东包括无锡地铁集团、中铁四局、京投发展、无锡万科，于12月5日经由无锡经济开发区市场监督管理局核准设立。

中铁四局官网信息还显示，今年5月23日，无锡地铁集团副总裁地铁资源开发有限公司董事长陈昊，曾带领无锡望愉地铁生态前往无锡地铁新梅车辆段项目交流学习。

而工商信息显示，12月5日即获得核准设立的同一天，无锡望愉地铁生态出现工商变更，无锡万科退出，股东剩下无锡地铁集团、中铁四局、京投发展，公司法定代表人从王金磊变更为潘长青。目前尚未知悉，万科为何退出。

至12月11日，京投发展公告称，拟对无锡望愉地铁生态2019年度借款额度从不超过人民币25亿元上调为35亿元。

最终，是京投发展、无锡地铁以及中铁四局联合体毫无悬念以底价85亿元竞得无锡具区路车辆段生态综合开发项目三宗地块。

这也是京投发展、无锡地铁以及中铁四局首次合作的轨道交通车辆基地综合开发项目，据悉无锡地铁是牵头单位，计划打造新的地铁场段上盖产品；京投发展以轨交车辆基地物业开发企业的专业者身份入主，中铁四局则有在全国承建20多个地铁车辆段项目的经验。

持股比例方面，京投发展、无锡地铁、中铁四局将按照50%、30%、20%比例合作，按此计算，京投发展至少需要支付42.5亿元土地收购价。

“对于此次拿地资金来源，我们和其他房企一样，有自有资金，也有通过融资等渠道获得一部分资金”。京投发展负责人戴嘉宁向观点地产新媒体表示补充道。

戴嘉宁还表示，本次拿地不存在前期与政府勾兑地块的情况，是走正式招拍挂形式获取的。但此次项目较大，地铁上盖的项目有它开发的特殊性在，一般都要求一体化开发，因此涉及的资金量、工程量都很大，开发门槛比较高，联合开发也是常态，也是一种趋势。

京投发展路径

布局无锡市场，对京投发展来说并不陌生。于2011年京投发展通过股权收购形式获取无锡鸿墅项目，长达7年后该项目才面向市场开盘销售，销售均价介乎每平方米1.4万至1.6万元。

但透过轨道物业形式布局无锡，京投发展倒是头一次。

作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，京投发展的发展模式主要以轨道交通车辆基地开发为核心，沿轨道物业上下游进行纵向拓展，兼顾小镇开发，投资开发近20个项目。

市场研究分析称，未来几年内，全国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来约2亿平方米左右的发展空间，其投资效益可能达到4万亿元。这方面，京投发展在北京拥有5座轨道物业，其中3个为车辆基地上盖项目，另有两个项目为地铁站点上开发。2018年底该公司还获得三河市燕郊轨道物业。

戴嘉宁介绍称，在北京的项目主要是自己操盘为主，不过之前有过一个合作项目，是和万科合作开发的，当时也是看中万科的品牌和营销能力，但京投发展仍然是绝对大股东，万科持股比例较小。

事实上，大多TOD项目前期需要投入较多资金，且开发周期较长，使得企业资金链条容易出现断裂的现象，同时依托轨道交通开发也增加了项目开发的不确定性。

此外，TOD项目的进一步可持续建设资金保障能力较弱，运营亏损弥补难度较大，一部分回流的资金会更倾向于地铁线路的拓展和基础设施的完善，难以给物业建设提供一个更好的设施环境。

得益于前几年开发项目的红利，京投发展于去年录得签约销售同比上涨614.2%至45.39亿元。但今年房地产行业趋于下行，融资收紧的大环境及政策性等因素，对以TOD运营为主营业务的京投发展而言或许更艰难了。

业绩报告显示，前三季京投发展的营业收入未达预期，仅为13.01亿元，同比减少40.72%；归母净利润由盈转亏，净亏损达到2471万元，同比减少130.6%；归母扣除非经常性损益的净亏损4419万元，同比减少343.09%。

值得一提的是，京投发展的经营活动产生的现金流量净额录得负值，为-84亿元，对此京投发展表示，主要因为报告期获取新项目支付地价款，同时财务费用翻了逾一倍，同比增长116.8%至1.65亿元。

另一方面，顶着会造成同业竞争的压力，京投发展开始通过出售北京核心地段项目过半股权予控股股东进行“输血”。

于今年9月11日，京投发展发布公告称，拟以14.82亿交易对价转让子公司51%股权及债权予北京市基础设施投资有限公司，后者持有京投发展38%股权，为第一大股东。彼时公告中，京投发展声称，转让行为是从公司整体经营发展、现金流等方面考虑，转让后可快速实现投资收回、收益兑现，其所得款项将用于公司经营业务。

在融资方面，京投发展今年还采取了多种融资手段，其中主要包括了控股股东增持股票、发行公司债及票据、向金融机构贷款融资等。于2019年上半年，京投发展各类借款净增加额为94.21亿元，新增借款仍用于新增土地储备。