时代商学院分析师 郑琳
2019年以来，世茂房地产相继收购泰禾集团（000732.SZ）、粤泰股份（600393.SH）、明发集团（00846.HK）、万通地产（600246.SH）等多个房企旗下项目，在并购市场强势发声，成为继融创中国（01918.HK）、阳光城（000671.HK）之后的新晋房企“并购明星”。与此前项目收购明显不同的是，据有关人士估计，本次福晟资产总收购金额达2000亿元，或将成为中国房地产史上最大的并购交易！
在市场景气度下行的背景下，2019年，中国房地产的发展现状让部分房企的日子更加难熬，而这似乎打开了房地产巨头们在并购市场欢呼雀跃的大门。相比“招拍挂”卧虎藏龙的一级市场，“收并购”的方式可大大降低房企的拿地成本。但此过程中，优质资产和盘活难度大的项目往往同时并存，这也给并购带来了很大的不确定性。
目前，世茂房地产并未公开披露此次福晟收购案的真实性与收购详情，本文试从福晟集团的经营状况与世茂房地产的发展战略进行解读，为读者揭开这场“中国房地产史上最大收购案”的神秘真容。
世茂房地产青睐福晟集团？
官网显示，福晟集团创建于1993年，是一家地产、建筑两翼协同，涉足金融贸易、物业管理等多元化领域的综合性房企。其旗下拥有福建福晟集团、深圳福晟集团、福建六建集团等百余家下属子公司，员工达6000多人。早在几年前，福晟集团在地产界还是“黑马”一般存在。
2016年开始，福晟集团确立了“H+4”（一区两湾四核心）的战略布局，即环杭州湾大湾区、海西城市群、粤港澳大湾区组成的H，和天津、郑州、武汉、长沙四个核心城市，开启了攻城略地的版图扩张之路。
2017年，据CREIS中指数据发布的《2017年1-12月全国房地产企业拿地金额TOP50》，福晟集团凭借810亿元拿地金额，1787万平方米新增土储面积，位于榜单第七位，甚至与保利地产、中国恒大、中海地产和融创中国等龙头房企比肩。
同年，在克而瑞研究中心发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》中，福晟集团的销售金额为396.2亿元，处于第48位；销售面积为349.6万平方米，位于第39位。此时，福晟集团的拿地金额和新增土储面积都远超其销售额的排名。
而今年，福晟集团的销售和拿地势头都显著减少。据克而瑞公布的《2019年1-11月中国房地产企业销售榜TOP100》，福晟集团全口径销售额为598亿元，排名第51位，较去年同期名次退了七位。
负债率高企、现金流紧张，福晟集团此前高位拿地的“后遗症”似乎显现。
2019年中期报告显示，其净利润率已由2016年的7.17%下降到3.22%，尚不够覆盖公司的发债成本。截至2019年6月底，其短期债务443.47亿元，同期货币资金仅为72.91亿元，即将到期的短债约70亿元，但非受限现金仅约57亿元。面对即将到期的债务压顶，出售部分土地储备以盘活流动资金在地产界不足为奇。
作为收购方，世茂房地产近年来正热衷通过并购扩张，而福晟集团相当丰富的土地储备或是世茂较为看重的。
世茂房地产在并购市场强势发声
2019年，很多房企开始谨慎拿地，世茂房地产则逆势扩张，凭借自身的财务优势，以收并购为驱动，先后与泰禾集团、粤泰股份、明发集团、万通地产等企业进行合作，在二级市场新增了不少优质土储面积。
财报显示，截至2019年上半年，世茂房地产共计新增60幅土地，新增建筑面积1412万平方米，同比增长82.7%，新增土地货值约2500亿元。其中，通过并购方式获得的新增建筑面积约900万平方米，预计贡献货值1800亿元，约占整体新增土地货值的72%，较2018年提升37个百分点。
不仅在拿地上发力，其销售业绩的势头依然迅猛。今年3月份，世茂房地产在香港举行业绩发布会，据总裁许世坛表示，该公司2019年的销售目标为2100亿元。
截至11月底，据观点指数研究院发布的《2019年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100》，世茂房地产以2277.3亿元的销售总额位列第九位，超额完成全年销售目标。相比于2017年和2018年同期分别为886.3亿元和1551.3亿元的销售额，世茂房地产的销售业绩“提速”明显。
除销售变现，境内外发债和银行授信是世茂房地产募资的主要方式。
受今年融资政策影响，世茂房地产优先在海外发行美元优先票据。在国内，世茂房地产主要依靠债券融资，其境内融资的存量债，还有3只五年票期的私募债，总额57.4亿元，票面利率在4.6%-6.9%。
此外，世茂房地产的银行授信总额1555亿元，截至今年中期，还有400亿元未使用，现金情况整体比较乐观。
但截至2019年中期报表，世茂房地产负债总额约3046.60亿元，同比增长32.46%。其中，流动负债总额约2142.72亿元，占比总负债的7成以上。
据中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和《财经》杂志联合发布的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，世茂房地产绿色信用指数为68.6，绿色信用等级BB，排名行业第26位。伴随收并购规模的持续加大，其短期资金压力初显，因此，还需持续关注偿债以及现金流能力。
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