人事大调整的中海，2020年冲击4000亿难不难？

2月7日，中国海外发展（以下简称中海）、中海宏洋、中海物业发布多项人事调动公告，其中颜建国将辞任多项职务。

中海系公司的这一系列人事调整，对于中海意味着什么？面对今年的特殊行情，中海在进一步冲击4000亿销售目标的路上，将面临哪些压力和难题？

NO. 1｜中海系高层人事大调整

2月7日，中海发布公告称，董事局主席颜建国将不再兼任公司行政总裁；张智超获委任为公司执行董事及行政总裁；罗亮获选为董事局副主席并将继续担任公司执行董事、执行副总裁、运营总监兼总建筑师职位；庄勇获委任为公司董事局副主席及非执行董事。

在中海地产控股子公司中海宏洋和中海物业同期发布的人事任免公告中显示，颜建国将辞任两家公司董事局主席等职务，仅保留中海宏洋非执行董事身份。

庄勇获委任为中海宏洋董事局主席、执行董事、授权代表及提名委员会成员，杨林获委任为行政总裁、授权代表及薪酬委员会成员；张贵清获委任为中海物业董事会主席、执行董事、授权代表、提名委员会主席，以及薪酬委员会成员。

以上人事调动，均于2020年2月21日起生效。

对于中海此次的多项人事调整，公告指出是为了提升企业治理水平，并表明颜建国与董事局无分歧意见。

相关资料显示，中海近两年确实在不断提升公司治理水平，2018年，公司被列入央企首批实施“职业经理人”制度试点，并于当年6月推出股权激励计划，向404名中高级管理人员售出股份期权1.07亿股。

不过也可以看出，此次调整，也削减了颜建国不少的权力。

2016年底，颜建国回归中海，从前任手中接下了中海地产；

2017年1月，出任中海地产董事局主席、行政总裁等职位；

2019年3月22日后，颜建国正式全面掌舵中海系，迎来人生的高光时刻。

知名财经评论员严跃进在接受文轩财经采访时也表示，这次人事调整，跟中海整个管理层新老更替有关系，从选拔上来的人来看，包括80后也掌握了比较大的经营权，这不仅是在为中海注入新鲜血液，也是在逐渐放手具体的经营权。

有分析也指出，颜建国的此次调整，是中海与母公司互动进一步密切的信号。此前，中海的业绩太好，致使母公司中建集团对中海的管控较弱。

在颜建国2016年底重新回归前，由于人事调整及经营策略等因素，多年来，中海销售大幅放缓，规模被同期碧桂园、恒大、融创等公司反超。

颜建国回归后，中海地产销售额持续上涨。

中海官方资料显示，2019年1月至12月，中海系公司的累计合约物业销售为3771.68亿港元，同比增长25.21%，完成全年销售合约额目标的108%。此外，2019年12月31日，公司尚有185.28亿港元的已认购未签约销售，预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

这意味着中海离4000亿的销售目标越来越近了。

NO. 2｜积极拿地，备战4000亿

在2017年业绩发布会上，中海提出2020年实现4000亿销售额的战略目标。

为了这一目标，中海开始积极拿地。

据文轩财经综合资料统计，2015-2016年，中海的全年拿地金额仅345.35亿港元和406.82亿港元，一线城市几无土储。

2017年，拿地金额大幅上涨至951亿港元，拿地面积524万平米，一线城市除深圳外，北京、上海、广州均有斩获。

2018年，中海全年拿地花费1443.2亿港元。

2019年，在多数房企纷纷谨慎拿地的情况下，中海继续保持“高举高打”的拿地态势，在各地持续拿地。

2019年全年中海新增53宗地块，合计土地面积334.14万㎡，总楼面面积1145.61万㎡，应占楼面面积1096.77万㎡，土地出让金1133.6亿元。

此外，2019年全年，中国海外宏洋新增土地面积206.72万㎡，总楼面面积619.21万㎡，应占楼面面积539.08万㎡，土地出让金232.68亿元。

在2020年1月，中海虽然只拿下两宗地块，但以99.21亿元的拿地总价，位列2020年1月房企拿地榜单之首。

此外，2020年1月，中海连同其附属公司斥资约80.4亿元在上海和北京收购了两幅地块，应占楼面面积合共约39.18万平米，其中一幅地块将会以合作模式发展；中海宏洋连同其附属公司斥资10.65亿在江苏省泰州市收购了一幅地块，总应占楼面面积约22.59万平米。

NO. 3｜疫情冲击，2020有多难？

为了实现2020年4000亿的目标，中海在土储上可谓是不遗余力，但2020年的开局表现似乎并不乐观。

官方资料显示，2020年1月，中海系列公司的合约物业销售金额约为人民币202.76亿元，相应的已售楼面面积为110.31万平米，分别按年降低17.9%及降低11.9%。

另外，于2020年1月31日，中海系列公司录得已认购物业销售约为人民币164.68亿元，预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

1月底爆发并还在持续的疫情，对全国房产市场走势的影响也为这一目标的实现带来了不小的压力。

一场始料未及的疫情，几乎打乱了所有开发商的节奏：销售停滞，节点延后，计划重做，等待疫情拐点的到来……

严跃进在接受文轩采访时认为，本次疫情肯定会影响销售，但目前风险还不是很大，不过接下来，可能会有些新情况。这将对中海造成冲击，任务压力比较大，建议强调高周转。

贝壳研究院日前分析指出，如果疫情2月底结束，则2020年全国住宅销售面积同比降约4%；如果疫情于3月中结束，则销售同比降幅约8%；如果疫情于6月初结束，则销售同比降幅约15%。

贝壳研究研究同时也表明，当前市场不流通对企业造成的经营困难是阶段性的，企业要做好现金流管理。

为应对当下难题，中海及时启动了网上售楼处。

在成都市场，中海推出了线上直播卖房服务，这是成都市场上大部分开发商都在大力推动的销售模式。

但不少业内人士并不看好这一模式。就如一位不愿具名的业内人士所言，目前所谓的VR看房，网红推盘等等，都是所谓地产营销人士的自嗨而已。

NO. 4｜接踵而至的偿债压力

销售受影响，将直接冲击房企的资金回流，财务压力接踵而至。

不过根据过往的财务情况来看，中海的财务较为健康。

中海融资较为灵活，成本较低，采取多渠道融资，发行不同规模、币种、票息、期限的债券，以提升境外融资效率，降低综合融资成本。

2019年，中海共发行5只债券。共计发行104亿元，平均利率3.32%，所得款项净额均用于偿还集团的现有债务及未偿负债。

据CRIC统计，2019年典型房企境内债券平均融资成本为5.15%，境外债券平均融资成本为8.11%。中海所发行的债券成本均远低于典型房企平均发债成本。

公司负债率虽开始小幅上涨，但相比于中国房企负债率普遍高企的情况，中海负债率位于较低水平。从2017年底的57.62%，涨至2018年底的59.52%，再涨至2019年6月30日的60.07%。

2020-2021年，中海将迎来偿债高峰期。2020至2021年以内到期有息负债为964.7亿港元，3年后到期的有息负债超过685亿港元。

据中海披露的数据，截至2019年6月30日，中海银行结余及现金为1120.4亿港元，加上未动用银行授信额度港币317.6亿元，可动用资金达1438.0亿港元。集团现金短债比高达3.74倍，偿债能力较强。

但严跃进指出，今年的疫情对销售的影响，或许将给中海带来偿债压力，降低债务，去杠杆，是中海需要面临的问题。

中海在成都的发展表现，实际上也是中海整个发展的一个缩影。

中海成都天府新区超高层项目意向方案效果图

2017年后，中海定下4000亿目标后，多年没有拿地动作的成都市场，也开始积极拿地。

据文轩财经不完全统计，2017年3月至今，中海在成都从公开渠道拿下了5宗合计747亩的地块。这五宗地块，都为中海溢价获得，有四宗地块成交楼面单价上万。

今年的疫情，将为中海在成都市场的拓展带来什么样的影响？面对新的市场难题，中海将有哪些应对措施？

针对这些问题，一位中海成都公司员工向文轩财经表示，疫情稳定后，应该不会太影响计划。