恒大75折卖房：为什么7折房子，还那么贵

今天，讲个比出门捡1000元钱更重大的事。

昨天，恒大房子跌了。

恒大宣布，2月18日至2月29日，全国各在售楼盘住宅（含公寓及写字楼），可享受75折大优惠，3月份调为78折。

消费者只需在恒大自己推出的"恒房通"上，缴纳5000元定金，并签署《商品房网上认购书》，即可在全国恒大楼盘预定房源。

活动截止日期，为5月10日。

为了打消付完定金后、房子降价的疑虑，恒大承诺，如果期间房价下跌，愿意补贴差价，并允许用户"无理由退房"。

效果很明显，据恒大副总裁刘雪飞介绍，目前客户通过线上认购房屋47540套，总价值约580亿元，认购最多的一个楼盘达到870套。与此同时，最近3天恒房通新增用户300多万，总用户数超1000万。

有人说，恒大付出的代价也够诱人的。

仿佛馅饼从天上砸到头上，连每日金融也恨不得掏出兜里的5000元钱，预付定金。

然而有资深人士怀疑，恒大根本没降价，只是打着降价的幌子做营销。

地产降价最明显的，是看早期业主有没有去抗议、砸售楼处，这些人才是最好的降价广告。

尽管受疫情影响，恒大住户们出不了门，可网上连个吐槽的帖子都没有。

假降价，还真套路？

打折，一直是恒大多年的传统。

每日金融在百度搜“恒大打折”，几乎跳出满屏曾经的打折信息：

2016年，8折；

2018年底，住房9折+商铺8折；

2019年8月，500多个楼盘7.8折。

也就是说，即便没有疫情和春节，恒大也会按照以往惯例打折降价。

政治学有个概念：拔掉鹅毛却不让鹅疼。

精明的商家也会，先标一个吓人的高价，然后再以一个看似很低的折扣卖给消费者。

消费者以为赚了，其实有可能亏了。

@我的宿迁 猜测真正原价买恒大楼盘的人很少，更多人都是打折买，区别是有人9折有人8折有人7.5折，大家都觉得自己占了恒大便宜。

作为排名前五的房地产公司，有的是钱雇佣顶尖的营销总监，套路我们掏光口袋里的钱。

75折，仿佛是一场旧瓶装新酒的营销推广而已。

房地产公司的互联网大梦

做成阿里和腾讯那样的互联网公司，一直是房地产老板的心头梦。

早在王健林说“一亿只是小目标”时，万达联合腾讯、百度，准备烧掉500亿元，做出能与淘宝抗衡的电商平台——万达网科。

其实，做互联网也是恒大老板许家印的梦想。

究其原因，是房地产营销费用太高。

@ 地产八卦女 写过一个地产营销老总：他们项目整体营销费用降到了总销售额的1%，而渠道费用居然占到2.5%！

这让他们整个营销团队无法施展营销动作，在口碑、业内外知名度上大打折扣。

但其实他们算正常点位，目前业内有些销售压力大、急于回款项目的渠道费用占比是3-8%，甚至有的远郊项目已经达到了10-15%！

这个数据占比有多恐怖？

消费者每买一套100万的房子，开发商要向贝壳交10万的渠道费用！

可是，大多数开发商的利润也没有这么高，有的房企除去资金成本，利润只有6%甚至更少。也就是说，贝壳这样的渠道企业，已经凌驾于开发商之上，成了甲方的甲方。

恒大想抱互联网大腿，逐渐降低对渠道的依赖，从而整体降低营销费用。

2017年，恒大上线了“恒房通”。

恒大把恒房通，做成了一个可分销的购物商城。

只要用户分享给好友注册，就能获得10元的现金奖励。

如果分享的链接产生交易，用户会收到数万现金的奖励。

然而，理想很丰满，现实很骨干。

在房地产干得风生水起的恒大，在互联网领域就立马歇菜。

据@ 涛哥杂谈爆料，恒房通的增长方式，大多靠恒大自家员工邀请用户注册。

从2018年起，每年恒大会有两轮全员营销运动，通常在是3月和8月，每次持续时间从4周到7周不等。

在这期间，每个恒大员工会被分配到相应的恒房通带客指标，各个分公司之间有竞赛机制，大家都拼了命的冲数据。

指标完不成或排名靠后，分公司领导人会在集团办公会上被通报批评，甚至降级、降薪。而任务摊派到员工头上，考核排名靠后的员工，也同样要被罚款。

而且，由于排名机制的存在，各地区的恒房通指标没有最高、只有更高，一次全员营销冲刺下来，每人累计推荐客户指标少则50-60，部分公司和部门甚至要求达到100以上。

俗话说，上有政策下有对策。

每次要求找几十人注册，谁有那么多好友。

既然凭实力搞不定，那么我可用手段就作假。

大量员工被迫花钱购买一些虚假的人头数。

由于恒房通注册购买需求太大，万能的淘宝逐渐开发出一条产业。

恒大的人只要花几块，就可在淘宝上买个人头。

恒房通上到底有多少真实用户，估计连恒大自己也不知道。

让我们回到75折活动上，优惠上线3天，恒房通获得300多万的新增用户。

不得不说，恒大确实高。

靠活动，回款救命

表面上，房地产老板是身价百亿的福布斯富豪；

实际上，只要银行停止贷款，房地产老板立马变欠债千亿的负豪。

因为，房地产公司头上欠的钱比盖的楼高，个个靠借银行钱过日子。

据@ 地产天机爆料，截至2019年6月底，恒大总负债1.99万亿，光一年短期债务就有3758亿。

然而，恒大的最新市值，才2499亿。

净负债权益比超过150%，债务水平远高于行业平均水平。

也就是恒大是资不抵债，即使把恒大所有房子和地全卖掉，还偿还不了银行欠款。

而作为对比，同为房企三巨头之一的万科，截止2019年上半年，净负债率仅为35%。

不得不说，债务问题是埋在恒大身边的定时炸弹。

按照2017年作出的承诺，恒大应于2019年中期将净负债率降至100%以下，但恒大并未做到。

截止2019年中期，恒大的净负债率是152%

并且，恒大有3758亿将在今年到期。

如何解决这么大的资金缺口，成为摆在恒大面前的一道难题。

从股市上看，近一个月，恒大的股价跌了约20%。

债台高筑，一分钱只能当作两分钱花。

往年，恒大可以在春节旺季，卖房改善现金流。

据恒大公布的数据：

2019年春节期间，恒大卖了1167 亿元

而2019年制定的目标才6000亿元。

可是，今年一场罕见的疫情，把所有准备买房的客户囚禁在家里，也断掉了恒大财路。

此次降价，是恒大想套路购房者的钱，拿来“续命”。

结语：

我们别妄想，买一套价值100万的房子，恒大会做出25万的优惠。

如果天上真掉馅饼的好事，也是先砸到恒大自家员工头上。

但是，假如买房是刚需，我们此时考虑买恒大，估计不会亏。