房企观察 | 寂寞祥生：三四线楼市高光不再，陈国祥发妻股权稀释耐人寻味

在浙系房企里，前有老大哥绿城，后有新秀中梁控股，再加上滨江、宋都、佳源等规模远逊于自己的兄弟房企都已上市，创立于上世纪80年代的祥生也是颇为尴尬。

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作者| 白 玉

出品| 大德财经

祥生稍显寂寞。

一方面，虽以黑马之姿闯入千亿俱乐部，创造销售额两年增长5倍的耀眼成绩，但却是迄今中国房地产行业40强里唯一没上市的企业。

另一方面，在浙系房企里，前有老大哥绿城，后有新秀中梁控股，再加上滨江、宋都、佳源等规模远逊于自己的兄弟房企都已上市，创立于上世纪80年代的祥生也是颇为尴尬。

更紧要的是，时势起了变化。

重仓、深耕三四线是祥生的布局特色。原祥生地产副总裁俞国勤曾公开表示，公司项目80%布局在三四线城市。祥生地产官网上，写着“1+1+X”的发展战略，每一个方向上都明确地写着“三四线”。

来源：祥生官网

过去三年，是属于三四线城市房地产市场的高光时刻，这主要得益于棚改货币化的去库存政策。其直接催生了包括碧桂园、中梁和祥生在内的若干房企业绩的突飞猛进。

可这一波棚改红利的结束，已是大概率的明日黄花。

新一轮的棚户区改造计划，明确要在2020年，将全国范围内的棚户区全部完成改造。换言之，对所有重仓三四线的房企来说，遍地捡钱的好日子一去不复返了。

新的市场形势将更考验房企的市场判断与资金承压能力。而业界的一个共识是，一旦拿错三四线城市地块，可能万劫不复。

对于祥生来说，这不是一个好消息。影响已经部分显现出来了。据媒体报道，2019年，祥生地产给自己定的销售目标则是1300亿。

可理想丰满，现实骨感。

据克而瑞地产研究中心发布的《2019年中国房地产企业销售T0P200排行榜》显示，祥生地产以907.8亿的操盘金额，排名第33位。而2018年，这两个数字分别是1029.2亿和第28位。即便根据观点指数发布的榜单显示，祥生地产2019年销售额为1174.7亿元，也是离年度目标1300亿尚有距离。

在克而瑞地产研究中心最新发布的《20201—2月中国房地产企业销售TOP100排行榜》里，祥生地产以64.8亿的成绩，排名第31位。

不进则退，何况逆水。

规模增速放缓的另一面，是整个房地产市场的融资环境日趋恶劣。

去年7月以来，融资监管收紧之严，让所有房企心里冰凉。境内外发债、信托机构、ABS等融资手段纷纷受限，尤其是一度被视作融资主流渠道的信托资金，更成为金融监管重点中的焦点。直至今年，哪怕是大疫来临，政策层面对于房企融资的监管依然未有任何明显松动，中央“房住不炒”的决心从未动摇。

这对于非上市企业祥生地产来说，同样不是一个好消息。

作为非上市房企，外界很难知晓祥生地产详细的财务情况和融资手段，从公开媒体报道来看，祥生地产的主要融资渠道为信托、银行及私募等融资渠道。

祥生地产前总裁赵红卫曾对媒体表示：“很大一部分采用银行、信托、私募形式，随着公司发展，祥生运用发债、ABS等模式融资，进一步扩大融资渠道，降低融资成本。”

据媒体报道，根据其发行融资产品的相关资料推算，祥生地产近两年的资产负债率均接近90%，2018年资产负债率为89.3%，2017年为86.08%，均高于行业平均水平。从其信托融资渠道来看，利率在7.8%至9.7%之间，也高于行业平均成本。

据企查查显示，截止2020年2月，祥生地产的裁判文书共计18起，从数量上看，排名前两位的是6起民间借贷纠纷和5起金融借款纠纷。

年景好的时候，凭借快速去化下的高周转与快回款，祥生可以拥有相对充足的现金流，来维持黑马突进之态，那年景不好的时候呢？

同样信奉高周转，同样是业界黑马，同是浙系房企的中梁，已经给出了清晰无比的选择——上市。

一个被普遍接受的业界共识是，上市对于房企融资的成功率大有裨益，对融资成本的降低有着直接而明显的作用。同时，如果在非境内上市，也可以拥有更灵活的融资渠道，而免除国内公司债融资渠道随时关闭之困。

因此，市场人士判断，上市是祥生拓宽融资渠道、降低融资成本，也是祥生积极应对行业深度调整、着眼长远发展的不二之选。

特别是去年10月，被称为“上市熟手”的谈铭恒正式入职祥生地产，更是引发业界对其祥生上市的热议。毕竟，谈铭恒曾帮助景瑞地产、正荣地产成功赴港上市。

祥生的业务版图有5块，分别是祥生地产、祥生小镇、祥生建设、祥生物业和祥生酒店。其中，具备上市条件的是祥生地产和祥生物业，让谁吹响号角，率先上市呢？

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69岁的祥生老板陈国祥，需要尽快做出一个选择。

与陈国祥同时代的歌手齐秦，有首老歌是这样唱的——选好走的路，比较容易被祝福。

就目前形势来看，与地产公司相比，从行业稳定性与抗经济周期来讲，处于风口的物业公司更受欢迎，更容易通过IPO审批，特别是受到港股市场的青睐。

近年来，内地物业管理公司扎堆在港交所上市。仅2019年一年，就有包括和泓服务、时代邻里、保利物业、奥园健康、蓝光嘉宝服务、滨江服务、银城生活服务、鑫苑服务等8家公司成功上市，掀起了一股赴港上市热潮。

特别是最近新冠疫情期间，物业行业公司的光环愈加耀眼，走出了一波行情，前2个月物业股平均涨幅接近20%，堪称凄风冷雨里的一抹亮色。

陈国祥如何“2选1”，外界不得而知。可以看到的一个强烈信息号是——祥生物业猛然增资。

2020年1月11日，浙江祥生物业服务有限公司（以下简称祥生物业）的注册资本发生巨大变化，从1000万元增至5000万元。

上市之前进行一番股权重置或者资产腾挪，以寻求最佳结构来面对资本市场和投资者，本是任何一家谋求IPO公司的规定动作。

摆在陈国祥面前的，是梳理祥生的“家天下”，在自己、妻子和一双儿女之间，作出权衡选择。对任何一家谋求基业长青的家族企业来说，这是一道绕不开的必考题。

陈弘倪

据媒体公开报道，陈国祥与妻子朱国玲育有一儿一女，儿子陈弘倪，女儿陈雪宜。2019年，陈弘倪上任祥生地产集团总裁，陈雪宜则负责资金管理中心和财务管理中心。这样一来，2020年是陈氏兄妹接班后的第一个完整年份。

作为陈国祥的发妻，朱国玲的一系列股权变化和进退浮沉，耐人寻味。

据企查查显示，祥生物业成立于2000年12月26日，历史注册资本为1000万元，朱国玲持股10%。在大股东祥生实业集团有限公司（以下简称祥生实业）单方面增资4900万之后，朱国玲的持股比例被稀释到2%。值得一提的是，在2018年10月16日，朱国玲就卸任董事，退出高管层。

成立于1995年的祥生实业，目前控制权在朱国祥一人之手，而其发妻陈国玲的股权则是一路被稀释，目前仅保留一个董事席位。

据查询，在1999年，朱国玲持股祥生实业37.88%股权。2002年，这一数字降为27.58%。到了2016年11月，朱国玲则彻底出场，儿子陈弘倪现身，出资3415.5万元占股31.05%，陈国祥出资7584.5万元，占股68.95%。至此，在祥生实业，形成母亲出局、父子联手的局面。

到了2018年1月29日，陈弘倪将21.05%股权转让给父亲陈国祥。这样一来，陈国祥持股高达99%，一人牢牢控制祥生实业。

外界无法知晓陈国祥将妻子朱国玲在祥生物业、祥生实业的股权一路稀释的原因，可以看到的是在祥生地产，这个故事几乎重演了一遍。

成立于1995年1月的祥生地产集团，是祥生版图里的重要组成部分。成立12年后，即2007年，陈国祥取代妻子朱国玲成为法定代表人，自此开启朱国玲的退出故事。

至此，陈国玲彻底退出祥生地产集团。

有媒体将陈国祥稀释妻子陈国玲股份的举动，比喻为一个谜。

可陈国祥的闪转腾挪并未结束。

2017年9月22日，陈国祥将祥生地产与祥生实业剥离。他将祥生实业持有祥生地产89.5%股权，转让给自己持股99.01%的上海祥绅实业有限公司（后更名为诸暨祥绅实业有限公司）。

2019年12月30日，上海祥绅实业有限公司退出，诸暨卓杰企业管理有限公司接盘入局。诸暨卓杰企业管理有限公司由诸暨祥绅实业有限公司100%控股。

转过年来，1月20日，陈国祥将持有的祥生地产10.5%股权也给了诸暨卓杰企业管理有限公司。到此，陈国祥成为祥生地产的实际控制人。

同时，从公开渠道可查询的股权关系来看，在祥生实业、祥生地产和祥生物业里，女儿陈雪宜未持分毫股权。

从某些方面来看，陈国祥也是略显寂寞。