导读：农地新规可能释放的北京城郊建设用地，足以让环京土储就地折价。
上世纪80年代，深圳是中国内地土拍市场的发源地，但历史上首次利用土地抵押派生信贷货币的地方，属上海。
1988年8月8日，祖籍浙江的日本华侨商人孙忠利在一场国际招标中胜出，拿下上海虹桥经济技术开发区第26号土地，中标价2805万美元。这是上海第一宗通过公开土拍成交的批租地块，虽然地价远超预期，但后续开发迟滞不前。
孙忠利原本计划拿地后回日本申请银行开发贷，按照彼时原则可以拿到地价95%至100%的信贷额度。但后来日本银行业为了降低风险调整规则，一是最多只能贷地价的5%用于开发，二是国外拿地不给做抵押。
现在回看，孙忠利玩的是“背着银行炒地皮”的杠杆游戏，还涉及跨境的外保内贷。就是这样一场空手套白狼的冒险，巧合地促成了内地首笔土地抵押贷款的诞生：经过多方斡旋，上海一家市属银行向孙忠利提供了开发贷，最终保障了项目的投建和完工。
后来人们意识到，土地的价值不仅限于起高楼，它是最可靠的信用派生工具。有了土地，就有了开发贷，有了开发贷就有了售楼处，有了楼盘预售就有了居民按揭贷款，有了按揭贷款作为回款，就有了大江南北、风风火火的高周转，有了高周转才有今天的恒大、万科、碧桂园。
土拍问世四十余年，中国内地的土地市场终于又迎来一场大变局。
01
土地新规
3月12日，国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，核心内容就两条：
第一对于永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权到省市一级；
第二对于永久基本农田转为建设用地的审批权委托下放到省市一级，八个省市先行试点，分别是北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限是一年。
建设用地包括宅地、工业用地、商业用地、公用事业用地等。农田转建设用地新规之前，农村集体用地直接招拍已经试行铺开，集体用地无需转为国有建设用地后再入市。两则新规组合起来，意在盘活农村土地流转、进一步推进城镇化。
农地获得与城市城镇用地同样的待遇，足足用了四十余年。
四十年前，试点城市是沿海渔村深圳，四十年后则是经济命脉之所系北上广；四十年前，推动土地使用权出让是因为缺钱，四十年后促使闲置农地流转则是因为缺地。
随着城市的边际不断扩大，万家灯火的楼盘与退耕闲置的农地相互毗邻。对于城镇化再进一步，新规是必由之路。对于开发商，新规将是土地投资的大变局。所带来的影响，不只是土地放量入市那么直观。
02
最焦虑的
最焦虑的开发商是重仓环京沿线的那几家。投资环京土地，初衷是期待北漂购房需求受限后的外溢，后来遭遇了环京的限购，房价和成交双双下滑。但市场上仍不乏接盘者，比如万科并购华夏幸福旗下孔雀城资产包，逻辑依旧是承接外溢需求，只不过万科耗得起、坐得住：限购高压总有一天会回落，因城施策已箭在弦上。
但是农地新规可能释放的北京城郊建设用地，足以让环京土储就地折价。农地转建设用地，不会瓦解限购，但长期而言增加了北京的居住承载能力，可能让近年来下行的常住人口规模重回上行通道。北京的近郊和远郊城市能达到二线标准，而相邻的环京城市可能还徘徊在四五线之间。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，如果郊区新盘定价合理，其竞争力将秒杀环京一线的对手。
在特大城市，限购的长尾效应是购房需求的延迟，而非消失。在纽约曼哈顿街区，相邻两栋楼的价格或有天壤之别，价格高企的不一定是好房子，但它一定拥有华尔街的门牌号。同样的道理，适用于环京和北京城郊的楼盘。考虑到房地产兼有居住与藏富的双重属性，可能更多的购房者还是倾向于等待社保年限足额。
农地新规，无疑又给环京开发商带来了新挑战。
03
最乐见其成的
而最乐见其成的开发商，在粤港澳大湾区。
尽管大湾区的房地产市场早已经是一片红海，但农地入市给了后来者居上的机会。如融创、新城，在大湾区基础薄弱、土储屈指可数，现存土地市场容量已经十分有限且地价成本高昂，而农地恰成了红海中的蓝海。
与环京不同，大湾区内教育、医疗、公共交通等基础服务已经打通，城市化程度较为均匀，置业者不会苛求广深，佛山、中山、东莞也是购房目的地备选。
新规出台后尚未落地，一家TOP20房企广深区域公司投资部的主管已经向集团申请了额外拿地预算，以前拿地前做估价最远跑到乡镇，后续可能要下沉到村了。
04
新问题
新规也衍生了新问题，农地能不能作为抵押品获得增信？
目前已经推行的农村集体用地入市，大多数用途都是租赁住房用地，要求开发商不得出售，只能自持。而资本市场也对租赁住宅项目开了绿灯，多家房企得以发行住房租赁专项公司债，用于代替银行的开发贷。
为什么农村集体用地建设租赁住房项目，多数不去申请银行开发贷？理由很简单，租金回报率无法覆盖贷款利率，而获得扶持的专项公司债利率勉强能平衡。
笔者也询问了北京一些银行机构业务部人士，他们主观上也不愿意对农地建设住房租赁项目提供开发贷，因为这类项目需要更高级别的主体信用担保，或者其他抵押物作为补充质押，操作上难度大、批复慢。简单一句话，还是怕你开发商回不来本钱。
后续农地转为建设用地入市，大概率也会有部分应用于住房租赁类项目，可能也面临派生信用的障碍。如果开发商拿了农地，而像四十多年前的孙忠利一样无法获得开发贷，那么农地入市的价值和意义也就会大打折扣了。
于房企，地是安身立命之本，“银根”则是命根。
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