五大指标全线飘红，融创究竟有多稳？

又到一年年报季，全国各大上市房企的财报将陆续发布。

2019年是特殊的一年，对房企来说，也是至关重要的一年。这一年房企财报的好坏，对未来走势有着更大的影响。

剩者为王，过去一年表现不佳的房企，未来两年将更加艰难。通过年报证明房企实力的时候到了，無房将对TOP30强房企进行着重分析。

是为第六篇，融创中国。

合约销售额5562亿元，同比增长超2成；

毛利414.1亿元，同比增长超3成；

净利润达281.6亿元，同比增长超6成；

归母净利润260.3亿元，同比大幅增长近6成；

现金余额1257.3亿元，可售货值近8200亿元。

这份各项指标全线飘红的成绩单，来自融创2019年年报。都说孙宏斌带领下的融创很是激进，但房妹看过年报后，反而觉得融创是稳健而理性的。

这份年报简单总结起来不就是：房子卖得好了，挣得愈发多了，子弹更充足了？诚然孙宏斌在收并购上一向一往无前冲劲十足，但他也曾表示，享受过程的乐趣重要，但所有动作都要指向结果。

结果是什么，就是对投资者负责、对企业客户负责。2019年融创预计每股分红1.232元，同比增长49%，而万科每股分红才仅为1.045 元。

大方派发利润背后的原动力，即是融创贯彻始终的品质营造。数据显示，2019年融创销售金额贡献超百亿的城市达到17个，其中，上海、重庆和青岛3个城市销售金额均超过300亿元。

资本市场的反应最能看出端倪，融创财报一出，早盘涨幅4.14%，报38.95港元，总市值约1746亿港元，融创依然是地产业那个“既会买，又会卖”的优等生。

要做优等生何其不易，除了不偏科之外，还得德智体美劳全面发展。放到房地产行业，既要保证核心指标显著增长，又要将风险防控指标保持在安全水平。

接下来，房妹就分别从上述两大方面来细细评估，融创的业绩表现究竟如何。

开篇已经提及的融创几大核心指标，几乎无法从鸡蛋中挑出骨头，如果非要挑，就剩下稳坐行业第四这一项了。

2019年融创实现合约销售额5562.1亿元，超额完成年度销售目标，同比增长20.7%，复合增长率达到24%，依旧位列行业第四。

相信细心的人已经发现，几大核心指标中有一个数据非常扎眼，即归母净利润创历史新高至260.3亿元，同比大幅增长约57.1%，较2018年增长了6.5个百分点。

纵向对比可能觉得增幅不大，但横向对比就不同了。根据已公布年报的头部房企数据，碧桂园为14.2%，万科为15.1%，龙湖为12.93%，中海地产为10.3%，对比来看，融创的归母净利润增幅可以说是一骑绝尘了。

而这背后其实是，营收和利润的双增长。2019年融创实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；净利润达281.6亿元，同比增长61%。两项指标的增幅均处于行业领先水平。

相比这几大核心指标，融创的风险防控指标，才是更多人所关心的。

毕竟融创在2019年的几项大宗交易都轰动一时，且融创的文旅布局开发周期长，但让房妹没想到的是，融创无论在现金储备、长短债结构，还是融资利率方面都呈现出向好趋势。

现金流方面，截止2019年末，融创手上现金达1257.3亿元，流动性非常充裕。2020年3月19日，融创还在公开市场回购了合计约5.58亿元的票据，进一步显现出其充裕的流动性。

另梳理融创近3年的长短债结构发现，其1至5年长期有息负债占比呈现出逐年递减之势，而5年以上有息负债则呈现出逐年上升趋势。

这意味着，孙宏斌所言非虚，“融创的发展要以安全和稳健为底线”。融创的融资结构正进一步优化之中，最有力的例证就是，三大国际评级机构标普、穆迪及惠誉2019年纷纷再次上调公司评级。

与此同时，融创的资产负债率、融资利率均呈现出下降趋势。

2019年末，融创的资产负债率实现了三连降。而其在2020年1月17日发行的于2025年到期的5.4亿美元优先票据，利率低至6.5%，较2019年优先票据的最低利率7.25%，降了0.75个百分点。

核心指标增长显著，风险防控指标有效优化，2019年融创实现多项优于同行的业绩，不是没有原因的，而这也证明了融创的稳健。

土储是一家房企发展的重要指标之一。看土储除了看布局，还得看价格。

战略布局上，融创以人口流入、产业发展、经济支撑等方面均更具优势的一二线城市为主。报告期内，融创土地储备货值预计约3.07万亿元，一二线城市布局集中度占比较高，达到82%，平均土地成本约4306元/平方米。

特别是融创的产品在华东、华北、西南三大板块已经极具说服力，2019年三大板块中的上海、重庆和青岛3个城市销售金额均超过300亿元，其中重庆多年蝉联当地销冠，青岛则甩了第二名以百亿单位计。

可供开发五六年的土地储备，加上多重利好，融创的销售表现和长期稳健发展，未来可期。

战术上，融创更倾向于收并购模式，2019年融创表现得尤为登峰造极，其通过这一独门绝技获得了不少优质资产包。

年报数据显示，融创土地储备中，超过60%的土储通过收并购方式获取。所以，如果要将房企的收并购进行分类，那么只能分为融创的收并购和其他房企的收并购。后者主要局限于合作开发，前者却不局限于此。

去年融创最具影响力的一次收并购就是收购环融资产包，以少量的投入锁定超过6200亿的优质土储，确权土储货值超2200亿元，平均成本不足1800元/平方米。

融创收并购储备土地的水平，可以说已经达到出神入化的境界了。据悉，在整个并购流程中，融创会通过背景调查、市场估值、内部收益率等测算手段，确保并购的合理性及盈利性。

要做到如此，非常人所能及，这也是为何房妹为何说没有任何一家学得来的原因所在了。

而这点也是融创在业内排他性的优势所在，通过收并购大幅降低土地成本，给土地开发带来最大的增值空间，从而反哺到良好的业绩表现上来。

过去一年，融创大部分的收入来自地产销售，同时，文旅城建设及运营也表现不俗。2019年融创文旅城建设及营运收入达28.5亿元，同比增长40.4%。

众所周知，近年来我国商品房销售增速及百强房企销售规模增速一直处于下跌状态，诸多房企纷纷启动多元化发展战略，而相比进入一个陌生领域从头布局发展，融创布局的“地产+”，文旅可谓是条捷径。

一方面，文旅产业是未来的发展方向，2018年文化部和旅游部合并，文旅融合大势已定，文旅产业已成为国家战略性支柱产业。

另一方面，融创的文旅板块主要借由收并购优质资产包而壮大，这意味着与遵循拿地、开发和运营整套流程下的同行，有其更加突出的优势。

比如，融创拿下万达13个文旅项目股权，就省掉了拿地、开发等大量的前期投入，除了节约大量的人力物力财力，也为融创文旅板块带来了发展的先天优势。

去年，融创又以少量的投入、合理的价格收购环融资产包，进一步丰富了文旅布局和业态，支持主业发展。

目前，融创文旅集团已布局全国10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇、41个主题乐园、46个商业和近100家高端酒店，成为中国最大的文旅产业运营商和中国最大的文旅物业持有者。

其中大部分项目都位于人口基数大、经济发展有活力、足以保障客源的大都市圈，区域优势难再复制。

融创文旅板块的发展正在加速推进中，截止2019年末，广州文旅城、无锡文旅城和昆明文旅城均已开业，广州、无锡融创茂开业出租率均达到了100%。

随着各地融创文旅城的纷纷开业，有理由相信将成为融创一重要业绩增长点，毕竟根据迪士尼最新公布的2020财年第一财季报告显示，迪士尼主题公园、体验及消费品业务营收已达74亿美元（约合524亿元）。

就国内来说，文旅还是一个有待成熟的新兴产业，但这一消费升级带来的市场机会却是巨大的，而融创已将机遇牢牢地抓在了自己手里。

“我们必须克服惯性。做得不好失去信心是惯性，做得好自满也是惯性；混得不好破罐子破摔是惯性，混得好一直往前奔不知为了啥，也是惯性。”

经过疫情，再读孙宏斌的这段话，变得饶有意味。

2019年有的企业因为惯性失去了竞争优势，生存堪忧；有的企业依靠惯性保证了营收，但固步自封不见未来。

虽然孙宏斌曾表示，第四、第五的位置最舒服。但在不确定的2019年，融创的核心指标全线飘红，风险防控指标处于安全线之内，土储优势明显，文旅产业的发展有条不紊等综合来看，恒碧万以后变成恒碧融也未可知。

时移势易，万科和融创，这对经常拿来比较的房企，呈现出的状态却南辕北辙。王石的远去，让万科就像一列就着惯性向前开进的列车，最初还保持着较高的前行速度，如今却越来越慢。反而是融创一直保持着充沛的动力，不论是地产主业还是文旅产业布局，都后劲十足。

如果说十年前的融创是向外寻求挑战的，那么如今的融创则更内敛稳重了，更多开始向内探索。孙宏斌表示，以融创现有的规模来讲，销售规模已不是重点，追求利润才是第一位，未来融创要以管理利润为核心，以安全为底线，提高核心竞争力，保持稳健发展。

融创，可能比外界想象得更为稳健。

2019年房企年报系列

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