降息可能性与热点楼市走向

本文为“房地产带盐人”的第133篇文章，今天我们聊一聊全球降息和持续量化宽松，以及我们的货币政策走向。

全球量化宽松中的美元：无限量化宽松

过去，美元是全球货币结算的最主要构成币种，占全球主要贸易结算币种超过4成，欧元则占比3成左右，欧元区有19个国家，其中发达经济体过半。美元的历史地位从布雷顿森林体系之后又捆绑了石油，所占的主导地位使得美国可以通过量化宽松一次次向世界输出通货膨胀，而保持其国内购买力的稳定。很多留学生在美国都有体会，那就是东西便宜。

我们回放历史时间轴，2008年之后为了挽救华尔街，美联储释放了大量的流动性以弥补金融危机造成的各金融机构的债务危机，也包括美国两大住房担保贷款机构房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）。在金融危机得到控制之后，美联储总体上是在量化宽松的政策上越走越远，同时美联储资产负债表变得更加庞大，虽然2012~2016年也有阶段性利息调整但总体上是降息为主基调。

这也为美国企业融资成本降低之后，开始大量举债支撑股票市值奠定了基础。怎么支撑股价呢？通过回购，我们应该记得包括苹果、波音等美国巨头时常用现金来回购股票，一方面导致流通中的股票减少，一方面回购的股票是会被注销掉的，那么股票少了而生产经营基本稳定的情况下，人为的拉动了股价上涨。而美国股市对其国民经济的重要性不言而喻，这个不是A股所能比拟的。金融危机过去的10来年之后，美国居民资产大量沉淀在股市里，当然包括通过各种养老、投资基金持有的金融资产。

特朗普就任总统之后，对美联储货币政策独立性频频施压，而且美联储主席鲍威尔显然也没法扛住这种压力，过去几年美国持续量化宽松，已经提前释放了太多的刺激性，因此市场实际上很难再被金融政策刺激到。

过去两个月的全球经济情况不说大家也懂，这时候美联储几乎无牌可打，在美股出现历史上第二次熔断之后，美联储的降息反而导致市场预期不佳，进而连续出现第三次、第四次熔断。于是在上周一（3月23日）索性一降到底，不仅仅推出总计7000亿美元的流动性规模，同时宣布将不限量买入美债和美国住房抵押支持债券（MBS），这种一步到位的宽松已经无法用某种政策导向来描述了，全面救市，救得是美国的资本市场。

美联储的动作颇有点“我干杯了，你们随意”的意思，实际上若把量化宽松比作一桌酒席的话，大家都已经喝高了，此时再对瓶吹只会有两个结果：酒量好（实力强的经济体）的也得喝多，而酒量差的（弱小经济体）直接趴桌子底下去了。实际上过去几年全球的货币政策都是宽松主导，无论是欧洲、日本出现的零利率，还是我国持续的降准，降低LPR，大家都在通胀的路上，资产价格一路上涨，当然也包括房价。

国内降息预期显现

全球化背景下，世界变成一个紧密相连的岛屿，大家都通过加杠杆来刺激经济，再加上疫情期间必要的流动性，可想而知接下来的货币供应量会怎样。

据近期央行货币政策会议释放的信号，在深化利率改革、推进存量浮动利率贷款定价基准换锚、控制汇率等一系列的导向方面，一方面控制金融风险，一方面稳增长。

稳增长这个话题去年和今年的解读重点会有些不同，去年跟稳金融、稳就业一起，总体上克制和注重调控节奏。而今年1季度各家机构分析的GDP增速均有明显放缓，毕竟几乎停摆的经济刚走出疫情影响，现在复工复产的同时，最重要的是给企业纾困，提供资金支持。虽然不会大水漫灌，尤其是在房住不炒大前提下货币政策是有导向性的，但是也面临两个难题。

第一，持续通胀，无论是接下来的加大宏观经济对冲力度，提供财政赤字等扩张性，还是之前的LPR下调，都会让人们对资产保值、防范现金贬值的预期增加。

第二，自己缺乏有效率的使用途径，说白了经济下行对股市冲击很大，而经营困难又会影响企业投资扩大生产，这时候钱往哪里去呢？

似乎我们很难避开房地产这个话题，它不仅创造货币，也是货币创造出来的资产蓄水池；房地产本应该是经济走势的结果，楼市的繁荣应该在经济繁荣的同时，而不能单独去扮演拉动经济的角色。否则，就会加剧资产泡沫。这一点当年的日本就是例子。

可是降息已经在路上了，4月份在货币流动性方面，无论是降准、降息其结果都是差不多的。那么巨额资金会不会溢出到楼市呢？

关注重点城市足矣！

我认为这要看地区和城市，1季度全国楼市成交从冰冻到刚刚开始恢复，最初的数据我觉得不用太敏感，尤其是3月份个别城市出现的日光盘，例如苏州、深圳的个别楼盘销售速度似乎令人看到了几年前的景象，但这仍然是因为疫情期间积累的需求释放，并不能代表整个市场的回暖。

坦率的说，目前楼市基本面已经逐步退后到经济发展的中间地带，而不再是火车头。过去三到四年棚改已经充分释放了二三四线城市的需求，持续的加杠杆并不会全面出现在楼市。但是对于经济发展基础较好，人口流入较快的城市，还是有可能跟其他地区拉开差距的。

我们随便举几个例子，珠三角广州、深圳、佛山的年人口净流入都超过了50万人，而进一步降低落户门槛的苏州总人口已过千万；近几年城市之间的发展速度拉开了显著差距。长三角、珠三角已经把环渤海地区落在了后面，房地产市场投资增速也是如此。当然总体上东部还是具备一定优势，总体上我们看今年的房企新增投资，新设立的开发企业数量，华东、华南占比持续增加。我们可以看到网上数据显示，今年截止3月份新成立的一万六千多家房地产公司（绝大多数是项目公司）主要集中在广东、浙江、江苏、山东和四川，数据同比去年是降低了，但是集中程度更高。

我们可以从土地市场上看得出，目前土拍市场价格出现回暖的也集中在上述区域。房企的投资倾向已经从全国布局争取规模转变为集中深耕，首选的区域实际上就是各地经济的分界线，毕竟目前投资回报、现金流等方面是接下来几年房企的主要投资策略。

目前头部房企在上调销售目标，包括TOP30，同时后面的房企则越来越缺乏存在感，也许会逐步沦为收并购的目标。在这个过程中，兼并带来的房企规模集中和房企投资倾向的集中会在各地楼市上产生新的分水岭。

因此如何关注楼市，想必大家都已经有了答案。