温州房价腰斩 浙江第一高楼与部分购房户调解达成协议后再起波澜

温州房价腰斩 浙江第一高楼与部分购房户调解达成协议后再起波澜

温州世贸中心大厦——“浙江第一高楼”,这座被称为温州地标性的建筑备受瞩目,从2001年招商引资立项到2014年完成竣工验收,用了14年。受各种历史遗留问题的影响,项目历尽了风雨磨难,好不容易在2014年11月竣工交付。本以为这座城市地标从此可以绽放光芒,孰料当地房价腰斩,温州世贸中心陷入与购房户的官司纠纷再起波澜。


2017年,10名商场购房户将温州世贸中心大厦告上法庭,要求解除意向协议书、退房、退房款。2018年10月12日,在法院调解下,温州世贸中心大厦提出减免12%房款,双方达成和解。本以为风波就此终结的温州世贸房地产开发有限公司总裁黄丽娜没想到,这只是马拉松式官司的开始。


当地房价腰斩 温州世贸中心大厦再起波澜


2017年,23名商场购房户因认为温州市规划、城市管理、消防部门在温州世贸中心大厦验收等行为上存在瑕疵,向法院提起行政诉讼。温州市鹿城区人民法院审理后驳回起诉。


随后,其中10名商场购房户,以温州世贸中心大厦延期交付为由,将温州世贸中心大厦告上法庭。


据记者获取的相关法律文书显示,购房户们认为,温州世贸中心大厦延期交房在先,后又因温州世贸中心大厦的原因未能及时取得房屋权属证书,导致权益受损,因此请求法院判令温州世贸中心大厦支付违约金。

温州房价腰斩 浙江第一高楼与部分购房户调解达成协议后再起波澜

但黄丽娜称,这10名购房户均为商场4、5层的业主,2014年房屋完成竣工备案起,世贸中心即以函件、电话、登报等多种方式多次通知购房户前来缴纳房款,但因房价下跌,导致购房户不愿意交付房款,为掩盖其不愿意缴付房款的真实目的,部分购房户从2015年开始,有组织编制各种理由与开发商纠缠。购房户2019年又不愿意按照温州世贸中心大厦与商场经营者达成的同等条件进行租赁,后发现房租持续下跌,便不断提起诉讼。目前1至3层,已经正常营业。


而在当地人看来,这场购房者与开发商的口水战与2013年温州楼市价格腰斩,有着割不开的关系。据知情人介绍,2002年6月,世贸大厦奠基,当时“炒楼花”在温州盛行,即投资者与开发商签订意向购房协议,先预订开发项目的楼层户号。随着房价上涨,炒房族仅凭借意向购房协议就可以进行出售,收益可观。而2013年时,温州楼市降温,从而引发了开发商与购房者的矛盾。


虽然,这个说法遭到了购房者们的否认。但双方的口水战却在不断升级。


4月21日,黄丽娜在回应记者采访时表示,目前针对民事调解执行案件已向浙江省高院提起申诉。在她看来,温州世贸中心大厦已经多次作出让步,风波的症结在于2013年温州的房价腰斩。“相关证据已经提交,相信法院会作出公正的判决。”


开发商妥协减免12%房款 达成调解达协议


据其中2018年温州市鹿城区人民法院(2018)浙0302民初5381号《民事调解书》显示,购房者称,2004年12月,与温州世贸中心大厦签订了《营业房预定意向书》,建筑面积约114.4平方米,每平方米房价45000元,暂定金额5158800元,约定上述营业房在温州世贸中心的大厦竣工交付使用时必须具备有经营国际知名品牌或者国内名商标品牌的商品能力,同时约定使用用途为服装。合同签订后,购房者依约交付了310000元房款。因此,该意向书应当认定为商品房买卖合同。


因此,温州世贸中心大厦应于2010年12月31日前交付房屋,逾期交房应自约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止,按日支付已付购房款万分之一的违约金,且还应对出卖人原因导致未能取得房屋权属证书的行为承担违约责任。



但温州世贸中心大厦辩称,涉案房屋已于2004年领取商品房预售证,购房者亦已支付60%购房款,但双方至今未签订正式商品房买合同,故购房者诉称要求温州世贸中心大厦承担逾期交房违约责任,依据不足。同时提出,始终未签订商品房买卖合同的原因在于购房者未根据约定,在签订正式合同时支付至95%购房款,且该合同需向房管局备案,而购房者属于投资性买房,不愿意签订正式合同,亦不愿意支付尾款。另外,造成延期的原因在于马鞍池路10#楼拆迁、山前河河岸驳坎南线工程、市政排水管网工程,均不应归责于世贸中心大厦。世贸中心大厦自认迟延交房时间为2014年8月25日,涉案房屋于2014年11月26日通过竣工验收,已具备交付条件。


2018年10月24日,在法院的调解下,双方达成2018年12月31日前签订正式商品房买卖合同;温州世贸中心大厦在总房价基础上扣除12%,作为补偿款;购房者在2018年12月31日前支付剩余购房款后,由温州世贸中心大厦协助办理不动产证书的调解协议。


同时,还特别约定,购房者若未按规定的期限向温州世贸中心大厦支付剩余购房款。应按未付购房款日万分之五计算逾期付款违约金。而温州世贸中心大厦还需要在2019年2月28日之前确保营业房已清理垃圾、水电接通、开通扶梯、公共设施齐全、营业房隔断、涉案楼层所有公共通道铺设塑胶地毯等标准,否则温州世贸中心大厦按已付购房款日万分之五计算逾期违约金。调解书同日生效。


“我们做了很大让步,不动产证也已经办理了,但是购房者还是不愿意支付尾款。”黄丽娜说,对于这样的结果她有些委屈。但事情并没有就此结束。


电梯开通引发争议 开发商提起申诉


2019年4月17日,针对调解内容,购房者以未达到调解协议标准向鹿城区法院提出执行申请。后被鹿城区人民法院驳回。此后,购房者向温州市中级人民法院申请复议。2019年9月6日,温州市中级人民法院以执行法院未经审查,裁定认为不符合执行案件的受理条件不当,应予以纠正为由,指定鹿城区人民法院对执行异议进行审查,并撤销了原执行裁定。


案件再次回到原点。


2020年4月7日,温州市鹿城区人民法院再次作出《执行裁定书》。记者经梳理发现,温州世贸中心大厦提出,已根据调解协议对垃圾进行了清理,对各个购房户的各自营业房按照房产登记面积进行隔断,对各个楼层的所有公共通道铺设了塑胶地毯,而水电、扶梯和公共设施均经过验收。对于温州世贸中心大厦的说法,购房者却并不认同。《执行裁定书》中提到,购房者们认为,调解协议中的交付标准温州世贸中心大厦均未达到,特别是扶梯部分,仍处于停用状态,不能正常使用。审理后,鹿城区人民法院对原裁定进行了改判。


 随后,温州世贸中心大厦向温州市中级人民法院提出复议,并就扶梯能够正常使用的情况提供了证据。


2020年12月21日,温州市中院人民法院作出(2020)浙03执复131号《执行裁定书》,温州市中级人民法院认为,本案争议的焦点在于该案民事调解书确定的第四项内容执行逾期违约金条件是否已经成就。依照公平原则判断,从常识、常情、常理出发,既然购房户逾期繳纳购房款要支付违约金,那么如果温州世贸中心大厦交付的营业房不能达到正常使用的标准,不能实现购房合同的目的,则温州世贸中心大厦也应当支付违约金。根据执行法院认定的事实及双方代表人员确认的现场勘查笔录来看,民事调解内容中,温州世贸中心大厦目前仅存在扶梯并未实际开通运行等情形,故营业房交付还未能达到该案民事调解书第四项内容的标准。并驳回了温州世贸中心大厦的复议申请。


 “主要争议在于扶梯是否开通使用,而我们提交的特种设备专业主管部门出具的证明,并未被采信。”黄丽娜说。


据2020年8月20日,特种设备专业主管部门同意的《情况说明》显示,存在争议的温州世贸中心大厦4、5楼共4台自动扶梯,已于2016年11月9日,经过温州市特种设备检测研究院检验合格,已符合开通使用条件。因4、5楼商场开业时间无法确定,上述电梯一直处于停用状态。根据相关规定,温州世贸中心大厦于2017年10月10日对4、5楼的4台扶梯进行了停用申报。

温州房价腰斩 浙江第一高楼与部分购房户调解达成协议后再起波澜

为了向法院证明扶梯始终处于开通状态,温州世贸中心大厦于2020年8月20日申请启用涉案电梯,立即获得了特种设备专业主管部门的同意。“因为没有营业,存在安全隐患,我们专门雇佣了安保人员守在电梯口,防止有非工作人员上去发生危险。”黄丽娜表示。


黄丽娜称,因认为法院裁定并未以事实为依据,近日已向浙江省高院申请再审,目前仍在等待再审决定。其代理律师认为,仅从法院在对调解书进行执行时,不严格按照生效法律文书执行,超出调解书的范围,存在明显不当。


接受采访的业内专家认为就温州市中院人民法院作出的(2020)浙03执复131号《执行裁定书》文本看,温州市中级人民法院执行庭并没有就温州世贸中心提出的已经履行调解书中第四项约定的义务作出明确的认可和不认可的法律解释,特别是对特种设备专业主管部门盖章同意的《关于申请启用温州世贸大厦商场4、5楼自动扶梯的情况说明》没有明确采信不采信,没有用法律条文来解释,及从“常识、常情、常理”出发这几点明显存在瑕疵。


 “这是我回乡投资的超高层地标项目,从立项至今已经20年时间,实际上±0.00至大楼结顶仅用了两年半的时间(2008年结顶),但由于红线内10#楼拆迁长达10多年(9#楼至今未拆)、房价的腰斩、经济的不景气等等原因,带来纠纷不断。”黄丽娜说,不知道这样无休止的纠纷还要持续多久,这次投资惨败已让她筋疲力尽。


温州世贸中心大厦作为备受瞩目的温州地标性建筑至今磨难不断,也令一些有意回温投资的温商怯步,一位不愿透露姓名的温籍沪商说,自己虽对故乡怀有深厚的感情,也有意回乡投资,但看到世贸大厦这无休止的纠纷难免热情降温,并对温州营商环境深感忧虑。