长江北岸的施工围挡内，海门桃花源项目的巨幅广告牌上，“私家庭院·世家传承”的标语格外醒目。这个由江苏海晟控股集团投资、南通辉彩置业开发的高端别墅项目，正陷入多重漩涡，而投资方高管接连落马事件更为项目蒙上阴影。
规划技术争议：容积率“高低配”突破政策限制
该项目所在的R22005地块于2022年获取，土地性质为住宅用地，总面积59,868平方米，建设规划计容面积77,828.4平方米，容积率1.3。尽管自然资源和规划局执法大队确认“别墅建设手续合法”，但该项目采用的“高低配技术方案”引发专业性质疑。
行业分析显示，开发商通过配建高层住宅拉高整体容积率，使别墅区实际容积率降至0.7以下。这种技术操作虽满足地块整体容积率要求，但实质上规避了国家关于“禁止低密度别墅用地供应”的政策精神。央视曾公开报道这种开发模式变相突破了别墅建设限制，属于典型的政策擦边球行为。
项目宣传的“赠送超大私家花园”实为侵占公共绿地，将共有区域私有化，违反《物权法》关于建筑区划内绿地归属的规定。
销售环节双重违规
1. 强制捆绑销售
项目要求别墅购买者必须同时购入至少6个地下车位（单价8万元/个）。这么说来购房者需额外支付48万元车位费，按照最小户型来说相当于房价总额的10%-15%。这种捆绑模式涉嫌违反《反不正当竞争法》关于“附加不合理交易条件”的规定。
2. 无证预售行为确认
海门区住房和城乡建设局官网公示信息明确显示，该项目已经取得八张《商品房预售许可证》，还有部门楼栋尚未取得。但本刊发现销售现场没有取得《商品房预售许可证》的楼栋也在售卖，并且向本刊计算了房价。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条，未取得预售许可不得进行销售活动。
监管体系断层暴露
监管部门对项目的认定存在根本性分歧：
自规局：称建设别墅合法，其余环节未发表意见
住建局：规划问题需要咨询自规局，其余问题未接到投诉
监管真空：两部门对同一项目的监管责任相互推诿，形成制度性漏洞，且无投诉则不追剧？
资深房产专家指出：“这种分段监管模式导致违规项目在‘合法规划’的掩护下进行非法销售，暴露了行政管理体系的衔接缺陷。”
国企背景与高管违纪事件
该项目的投资方江苏海晟控股集团作为地方重点国企，近期连续曝出高管违纪事件：
1. 张栋国案：2024年10月，集团副总经理因涉嫌在土地出让环节收受巨额贿赂接受审查
2. 蔡卫东案：2025年4月，原党委书记被查实违规操纵招投标，涉案金额超2000万元
值得关注的是，开发商南通辉彩置业作为海晟控股全资子公司，其5人参保规模与开发体量严重不符。工商登记显示，
该公司2023年资产负债率达87%，资金链状况引发行业担忧。
该项目三重政策风险：
1. 规划风险：自然资源部正在全国核查别墅类项目合规性，高低配项目是否能过关？
2. 销售风险：住建部已建立专项监管账户制度，无证预售是否能逃避？
3. 资金风险：捆绑销售款项是否纳入监管账户？是否存在资金挪用隐患？
海门区商品房备案数据显示，该项目别墅备案均价达23,000元/平方米，较区域均价溢价98%，而其土地成本仅占总开发成本的32%，异常利润结构引发质疑。
桃花源项目工地塔吊仍在运转，但断裂的监管链条与投资方高管落马的阴影，使这个高端别墅区的未来蒙上浓重的不确定性。当地方国企的光环不再等同于合规保障，当“赠送花园”的承诺触碰法律红线，所谓的“低密墅居梦想”正在政策的灰色地带中艰难呼吸，它不仅考验着地方治理能力的成色，更成为观察中国房地产深层次改革的一扇窗口。相关部门能否穿透规划技术的迷雾，厘清监管责任的边界，将决定这个高端项目的最终命运。
京公网安备
11010202010575号
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