质押红星美凯龙66.76亿元股权 “最佳配角”车建新的解围与自救

作为车建新的家族投资公司，红星家具与金科渊源甚深——早在2008年，其就成为金科的第一个战略投资者，以2.53亿元取得6%股权。金科股份2011年借壳上市后，红星家具持股4.55%，后在2014年减持退出。

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三个男人一台戏。

让孙宏斌与黄红云这两个地产大佬握手言和的，是另外一个家居大佬车建新。后者是大众熟知的红星美凯龙家居集团的拥有者。

4月14日，金科股份公告称，金科股东之一的天津聚金物业管理有限公司拟向广东弘敏企业管理咨询有限公司转让公司11%的股权，交易金额达到47亿元。广东弘敏是红星家具集团旗下全资子公司，实际控制人为车建新。

这场号称继“宝万之争”后的中国地产界最大股权争夺战，随着车建新的入局，宣告落幕。

作为车建新的家族投资公司，红星家具与金科渊源甚深——早在2008年，其就成为金科的第一个战略投资者，以2.53亿元取得6%股权。金科股份2011年借壳上市后，红星家具持股4.55%，后在2014年减持退出。

车建新卷土再来，为“故交”金科解围，同时收获一笔外界看好的投资。“一箭双雕”的操作，瞬间将人们的视线拉到了红星和车建新身上。

有评论称，这场“三赢”的交易，车建新是那个无法被忽略的最佳配角。

而“最佳配角”的故事不止表面上的解围。在入股金科3天后，车建新就质押了红星美凯龙66.76亿元股权。

据媒体报道，4月18日，红星美凯龙控股集团有限公司新增质押红星美凯龙家居集团股份有限公司6.94亿股，占其所持股份比例35.11%，占总股本比例19.55%。以4月17日收盘价9.62元每股计算，本次质押市值约66.76亿元。

企查查数据显示，车建新间接持有红星美凯龙家居51.46%股权，为公司实际控制人和最终受益人。

世界三大评级机构之一的惠誉评级近日表示，红星美凯龙的现金和银行结余已经不足以覆盖125亿元的短期债务，因此红星美凯龙近47亿入股金科股份或将令其现金流更为紧张。

解围之后，是自救？

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1966年，车建新生于江苏常州的小县城。

年轻时期，他在当地已是小有名气的木匠。直到20岁，他借了600块钱，办了一个手工作坊。22岁，他凭借自己的技艺，又开了一个家居门市部。

1994年，车建新成立了常州美凯龙家居集团，从此真正意义上踏上了创业之路。车建新的核心产业为红星美凯龙控股集团，即两家上市公司美凯龙（601828.SH）和红星美凯龙（1528.HK）的母公司。

“从负600块，到正900亿。1.5亿倍。”这是他创业生涯中，频繁提到的数字变化。

如今，车建新自己亲手搭建的家居帝国开始缩水，而那位当初的木匠，似乎正在丢掉手中的刨子。

4月17日，红星美凯龙（601828.SH，1528.HK）正式发布2019年度报告。报告期内，红星美凯龙实现营业收入为164.69亿元，同比增长15.7％；扣非后归母净利润为26.14亿元，同比增长1.85％。毛利为107.3亿元，同比增长13.9％，综合毛利率为65.2％。基本每股收益为1.26元，同比增长5％。

全年营收虽然增长了15.7%，但毛利只增长13.9%，综合毛利甚至比去年下降了。

从数据表现来看，红星美凯龙2019年营收与净利润增速出现明显下滑，降至四年来最低水平。其中，2019年净利润基本与2018年持平，增速仅为0.05%。

不尽人意。

事实上，红星美凯龙在资本市场表现欠佳，主要原因是回A上市后业绩下滑：2018年四季度净利同比下滑约75%，2019年前三季度净利下滑7.75%。另有部分原因是红星美凯龙一直采取“地产＋家居”双轮驱动策略，让市场难以给其合理的估值。

红星美凯龙以家居Mall知名，拥有超过300家家居卖场，与居然之家呈南北争霸之势。但车建新还喜欢玩地产：2008年他就投资了金科，2009年干脆自己做起了红星地产。

车建新的红星地产的核心产品，是以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”命名的购物中心，涵盖写字楼、SOHO、商铺、住宅等多种产品形态；发展模式有点类似万达，主要依托红星美凯龙的家居MALL捆绑拿地，同步扩张。

虽然，红星地产颇为低调，但在地产圈却不容忽视：据“克而瑞2019中国房地产企业销售TOP200排行榜”，红星地产操盘金额478.4亿元，位居榜单第59位。

同期，红星地产还分别在太原、西安、天津等城市获取了20宗土地。截至2019年12月底，红星地产的储备货值约1800亿元。

事实上，红星地产成立以来确实在大举扩张。

公开资料显示，红星地产成立于2009年，车建新为组建一支强有力的团队，将原万科、金科、万达商业等知名管理人才高薪挖角，加入到红星地产。而经过10年发展，红星地产已经在天津、重庆、苏州、太原等全国53城落子约100个项目，成为一家全国性的房地产企业。

不过，众所周知的是，高速扩张需要强大的资金实力和管理水平作为支撑，并且红星地产的重要板块商业地产有着投资大且回报周期长的特点。

在如此背景下，依靠母公司输血的红星地产，是否有足够实力还是在“硬扛”？

红星美凯龙2018年年报显示，2018年红星美凯龙短期借款、长期借款、应付债券等有息负债合计266.11亿元，同比增长60.61%。利息费用为16.70亿元，同比增长32.46%。此外，还有2.03亿元的利息费用资本化。

对此，上交所还专门发布问询函，要求红星美凯龙补充披露新增借款资金的成本及主要用途、相关利息费用资本化的依据、说明是否存在资金周转风险及偿债风险以及拟采取的应对措施。

母公司红星美凯龙尚且“负担”沉重，红星地产又如何能“轻装前行”？

最近一年多，红星美凯龙卖场业绩下滑的同时，红星地产的增速也确实大大放缓。

克尔瑞数据显示，2016-2018年，红星地产的权益销售额分别为168亿元、285亿元、403亿元，期间增速分别为69.6%、41.4%。2019年权益销售额为450亿元，增速仅为11.6%。

危机始于糟糕的主营业务，所有的情况可以用一句话来描述“现金流不足，欠债越来越多”。

根据2018年一场采访中车建新的自述，目前，红星美凯龙的商业模式是，在一二线城市大量买地、造楼、接盘，持有物业。在三四线城市，则输出品牌与管理。简单而言，在自营商场收租金，在委管商场收咨询管理费。

红星地产依托家居卖场拿地的策略，使其布局分散，平均每个城市仅两个项目，这非常不易于管理。

此外，红星地产的土地储备集中在二线以下城市，市场遇冷之后面临极大的去化压力，红星地产已出现存货高、回款慢等危险征兆，潜在的经营风险巨大。

最需警惕的，是红星地产及其母公司的债务压力。

过去，红星地产的扩张依赖母公司资金，仅2018年获得的集团借款就达112亿元。但是，红星美凯龙过去几年与居然之家展开卖场扩张竞赛，债务急剧攀升，目前自身面临极大的债务风险。

母公司红星美凯龙控股集团的财报显示，截至2019年6月末，其有息负债高达834.67亿元。最近，惠普下调红星美凯龙的评级至“BB+”，认为其杠杆过高，短期负债过大。2019年末红星美凯龙的现金和银行存款余额为72.29亿元，远不足以覆盖125亿元的短期债务。

2020年年初，红星美凯龙控股集团募资10亿元公司债，原本就是为了偿还自身9.5亿元借款，但2月27日披露募资用途调整为主要偿还红星美凯龙企发的7.8亿元信托借款。

东挪西借，其资金链紧张可见一斑。

本次红星与金科再度牵手，本质上也是车建新解决红星地产危机的重要操作。

事实上，车建新一直是金科的老友，与黄红云渊源颇深。

早在2007年12月，车建新旗下的红星家具集团便曾经入股金科，以2.53亿元的代价取得金科集团6%股权，成为当时引进的第一个公司层面战略投资者；2017年9月，金科再次与红星美凯龙控股集团签订了战略合作协议。

而二者最直接的合作则可追溯至2012年。红星美凯龙进入重庆的第一家家居广场——位于重庆北环的红星美凯龙世博家居广场，是金科建造的。

对于本次增持，红星家具集团强调，是基于对上市公司的长期了解，认可上市公司的发展战略，认可管理团队，认可上市公司的长期投资价值，看好上市公司未来发展前景。

车建新的破局之策是合纵连横。他的筹码，是红星地产拥有的1800亿元土储货值。

4月3日，世茂房地产与红星美凯龙达成战略合作，双方将成立合资公司，由世茂负责整合地产开发，红星美凯龙则提供家装设计等服务。

4月7日，红星地产将昆明爱琴海购物公园悄然易主给金科，昆明爱琴海购物中心的100%股权也已质押给金科。瘦身、合作开发等均在预料之中。

对于红星地产来说，调整可能刚刚开始。