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70城房价公布!上海二手房躁动

1月15日上午,国家统计局发布2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示,12月共有42城新建住宅价格上涨,较11月增加6个,其中扬州涨幅居70城首位,幅度为0.8%,合肥、福州、广州、西宁四城涨幅居次,为0.7%。22城新建住宅价格下跌,较11月份减少6个,其中牡丹江跌幅最高,幅度均为0.7%;另有天津等6城持平。

70城房价公布!上海二手房躁动

对此,每日商业报道www.bizvcw.com请到上海中原地产市场分析师卢文曦对数据进行解读。

整体特点:涨幅趋缓涨跌不一

数据显示,12月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.1%,涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%。

此外,12月份新房价格下跌的城市有22个,比11月份减少6个。还有6个城市环比出现停涨。

从以往惯例来看,楼市交易活跃的情况下翘尾收官是大概率事件,市场成交活跃,因此房价指数也有翘尾动作。相比之下,一线城市房价涨幅最明显。最近一线城市不少新开项目出现一二手倒挂现象,因此有“打新”热,市场预期后续房价还会上涨,急于赶在年前入市,推升价格上行。

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此外,市场分化贯穿全年,2020年下半年绝大部分城市开始上涨,但涨幅不一,甚至金九银十时期还有城市房价出现环比下跌。4个一线城市中,广州涨幅第一,为0.7%,深圳在政策持续作用下,房价出现下跌,不过幅度不大为0.1%。出现环比下跌的城市基本都是3、4线城市。可见房企回归一二线拿地的决策还是有一定依据的。

上海市场:二手房躁动指数上涨0.6%

对于上海房产市场,卢文曦表示,随着供应再度开闸,12月份成交一路攀升。尤其是最后一周,成交量攀升至43万平方米,创下3年来周度交易新高记录。周度销售前十榜单上甚至出现6个项目签约超百套,这也是历史上少见的现象。从市场成交来看,刚需、刚改成为绝对主力,并且多个项目出现日光。市场交易情绪并没有因为年底面临传统淡季压力而出现降温。各类项目均出现超常发挥,支撑成交量翘尾收官。由于年底各类产品均有推盘,尤其是豪宅项目房企想回笼资金,基于结构性因素,房价指数小幅上行。

二手房市场交易活跃度更高,当月以3.9万套的成交表现翘尾收官,并且也是今年成交量最高的一个月,而上次单月这么高的流量还在2016年。成交活跃一方面因为挂牌量维持高位,充足的房源支撑市场交易。另一方面和市场情绪有关。随着去化周期缩短,房东在价格谈判上占据主动,议价空间不断收窄。年底新房市场打新热不断,不少业主没有买到新房后急忙转入二手房市场,唯恐后面房价还会出现快涨,焦虑情绪提升。因此房价指数出现0.6%的上扬。

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对于后市的展望,卢文曦指出,通常1、2月份是楼市传统淡季,虽然市场成交量不及2016年,但情绪和当时情况较为类似。尤其是二手房,2021年1月上半月房东跳价案例增多,一些有学区概念的小区挂牌单价甚至直逼市中心新房价格,市场情绪明显过热。年底央行对于各大银行涉及房地产贷款设立红线,今年信贷不会像2020年那么宽松,这一政策也会给市场预期起到降温作用。但是短期市场热度还会有惯性延续,1月成交量会出现下坠,新房价格或维持波动,但二手房价格可能还会有比新房出挑的表现。

此外,市场过热,房价大涨,很有可能导致卖方拒绝出售或要求加价情况发生,造成大量的购房违约事件。房地产律师奚正辉指出,对于出售方,无论是签署了定金协议还是买卖合同,若想解约,首先要根据合同约定,看买方有无先违反合同约定的义务,师出有名;另外要根据自身情况,选择合适的方法解除合同或者降低自己的违约责任。

而对于出售方违约,买方可以选择继续履行合同并将房屋强制过户,也可以选择解除合同并赔偿违约金或损失。这个选择权不在出售方,是在买方。

签署的房地产买卖合同是有效的,有效的合同双方必须遵守。奚律师建议,只要具备履行条件,就可以起诉法院要求判决房屋过户;若不具备履行条件,可以选择解除合同,并要求出售方赔偿损失或违约金。


附:2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况

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