TOP50房企超六成中报亏损，佼佼者各显其能

2025年房地产行业中报业绩披露已近尾声。

据Wind数据显示，截至9月1日，沪深两市中超过五成的上市房企2025年上半年业绩亏损，相比去年同期上升了4个百分点。房企业绩分化现象非常明显，盈利水平“冰火两重天”。行业整体盈利能力持续承压，亏损已成为大多数房企不得不面对的常态。

在这一背景下，仍有一部分企业凭借清晰的战略布局和稳健的经营能力，在行业寒冬中保持了正向盈利，展现出较强的抗周期韧性。这些企业的共性在于，要么依靠经营性业务构建第二增长曲线，要么聚焦高能级城市深耕区域市场，从而实现利润结构的优化与财务盘面的安全。

行业分化明显，TOP50房企超六成亏损

在行业深度调整背景下，各上市房企陆续披露2025年半年度业绩，延续去年的趋势，亏损仍是今年上半年的行业主流。据业内人士分析，房企业绩下滑或亏损的主要原因，大多为地产开发业务的结算毛利率下降所致。

从目前已公布的数据看， 2025年上半年，排名前50的上市房企中，有17家实现盈利，但合计归母净利润为-984.83亿元，亏损额较去年同期增加了323亿元。其中，33家房企出现亏损，亏损企业数量占比超过六成。

国金证券研报显示，14 家重点房企中共有 9 家归母净利润出现下滑，从盈利能力来看，房企仍然被前期项目拖累。从归母净利润的绝对规模来看，华润置地、中国海外发展、龙湖集团排名前三，仅华润置地一家规模超过100亿元。

业内人士表示，行业的深度调整也带来了格局的重塑，主要体现在以下几个方面，一、国央企主导，民企韧性复苏。国央企凭借其资金优势、品牌信任度和融资成本优势，在销售和拿地环节都占据了主导地位。

二、聚焦核心城市，深耕高能级市场。房企普遍将资源向一线和强二线城市核心板块倾斜，这些区域因其人口流入、产业基础和较强的抗风险能力，成为房企的“安全港”。例如，滨江集团新增土储中73%在杭州；保利发展、华润置地等上半年新增土储也几乎全部位于一、二线城市。

三、“好房子”成为竞争核心：随着市场需求变化和政策导向（“好房子”被写入政府工作报告），行业从追求规模转向追求质量。提供更好的产品、服务和体验成为房企核心竞争力。许多企业加大了在产品研发、绿色建筑、智慧社区等方面的投入，例如龙湖集团在内部发布了《龙湖好房子白皮书》，华润置地建立了“三好十二优”产品体系。

四、探索新模式，从开发商向运营商转型。为平滑开发业务周期，不少房企积极拓展经营性业务。华润置地的经营性不动产业务（如购物中心、写字楼）收入同比增长5.5%，贡献了可观的经常性利润。代建也因为其“轻资产、高盈利、抗周期”的特性，成为热门方向。

业绩逆势走强的背后

纵观今年上半年房企经营中的业绩表现，在市场持续筑底的过程中，房企遇到的困境大同小异，但搏得盈利的途径却不尽相同。在得益于非经常性损益实现盈利的企业之外，两类房企最为典型：

第一类，地产开发+经营性业务两条曲线共同发力，代表企业为华润、龙湖。2025年上半年，华润置地实现经常性收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7%，经常性业务利润占比超半数。其中以商业为主的经营性不动产业务营业额为121.1亿元，同比增长5.5%；轻资产管理业务营业额为60亿元，同比增长1.1%；生态圈要素型业务营业额为24.5亿元，同比减少7.7%。上述三项业务合计实现核心净利润60.2亿元，贡献占比提升至60.2%。

龙湖集团运营+服务业务也成为收入、利润的稳定贡献源。

2025年上半年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入132.7亿元，创历史新高，在龙湖集团营业收入中占比达到22.6%，实现核心利润40亿。运营业务板块由商业投资、资产管理航道组成，上半年营业收入为70.1亿元，同比增长2.5%，毛利率超过75%，净利率超过40%；以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块收入为人民币62.6亿元，同比微增。

开源证券表示，龙湖上半年结转规模增加，结转毛利率承压，但整体负债结构优化，运营和服务业务稳健增长。该机构认为，龙湖运营服务收入稳健增长，毛利率维持高位，看好后续盈利修复，维持盈利预测及 “买入”评级。

第二类，区域房企的业务聚焦是另一大看点。8月26日，滨江集团发布2025年半年度报告，上半年实现营业收入454.49亿元，同比增长87.8%；归属于母公司所有者的净利润18.53亿元，同比增长58.87%；基本每股收益0.6元。

对此，滨江集团表示，业绩增长主要系公司2025年上半年交付楼盘体量较上年同期增加所致。在总体下降的趋势之下，滨江集团上半年交付楼盘体量有所上升，并实现销售额527.5亿元，与去年持平；毛利率较上年同期上升2.67个百分点，回升至12.24%。

聚焦浙江依旧是滨江的核心布局思路。截至上半年末，滨江集团土地储备中杭州占73%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比17%，浙江省外占比10%。

“第二曲线”持续推进

当然，除了业绩增长的看点外，房企“第二曲线”又有哪些新进展？

华润置地2025年上半年，开发、经营、服务并重的“3+1”一体化业务模式的经营数据显示，开发业务仍是华润置地重要的收入来源和现金流保障，其转型主要体现在投资高度聚焦和产品力提升上。而经营性不动产业务+轻资产管理业务，则是华润置地转型的重要发力方向，主要涵盖购物中心、写字楼等持有型物业，以及由华润万象生活提供的商业运营、物业管理等服务。

生态圈要素型业务是华润置地围绕城市运营进行的多元化探索，虽然当前收入占比不高，但意义在于完善战略布局和培育未来增长点。包括城市代建、文体场馆运营、租赁住房实现营业额4.15亿元。

龙湖在过去三年压降负债、优化债务结构的过程中，也构建起适应新市场环境的全新盘面。在业绩会上，龙湖管理层表示，优秀的债务结构加正向的经营现金流，是保证企业安全的根本，也是公司的基本盘。在此之上，龙湖的四个经营性航道（商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造）将成为推动持续发展的增长盘。

根据龙湖管理层的要求，“未来四个航道都要构建自身所处板块的竞争优势，持续保持增长，形成能力的护城河。”而除基本盘、增长盘外，针对未来的发展，龙湖还规划了创新盘，例如，针对会员运营上线ALL IN ONE的“龙湖”APP，产生新的业务机会；在AI应用的层面，龙湖管理层表示，龙湖今年在内部做很多行业级的AI应用试水，未来成熟了会通过龙湖龙智造旗下的千丁数科对外输出。

面对全新的存量市场，华润、龙湖均已建立起体系化的业务方阵，应对市场环境变化带来的新挑战与新机遇。

其他转型中房企，例如，招商蛇口持续推动“综合发展模式”，园区运营与物业管理业务贡献稳定现金流。今年上半年，开发业务仍是招商蛇口的压舱石（营收占比77.54%），收入同比微降1.02%。资产运营业务收入34.53亿元，同比微增0.64%；集中商业运营收入为9.4亿元；产业园在营项目32个，运营收入6.4亿元；公寓业务运营收入为6.5亿元；物业服务业务（招商积余）表现亮眼，收入81.11亿元，同比增长7.99%。

万科则在物业开发、物流仓储、长租公寓等多赛道协同发展。万物云作为旗下轻资产平台，已成为全球领先的物业服务和城市服务商，持续为公司输送稳定服务收入。

2025年是中国房地产行业从“高速增长”转向“高质量发展”的关键一年。阵痛仍在继续，但希望也已显现。那些早早布局经营性业务、聚焦核心城市、严守财务纪律的企业，正在为行业走出低谷提供可借鉴的路径。