位于南通市崇川区紫琅路东、南郊路北的“五山荟坊十九墅”（现称五山荟坊）项目，因涉嫌在商业用地上违规建设并销售别墅类产品，引发市场与法律层面的广泛质疑。开发商南通市阳光项目建设有限公司（隶属南通阳光建设集团）在接受本刊采访时，将问题归咎于销售公司，但其解释与行业常规操作存在明显矛盾。
核心争议：商业用地上建售“别墅”
公开资料显示，该项目地块（C22037）土地性质为零售商业用地，出让年限40年，明确规划用于建设“阳光建筑总部产业园”，功能包含商业用房、社区服务中心、菜市场等，不含住宅。其2024年11月取得的商品房预售许可（通房预售证[2024]049号）载明房屋用途仅为“商业”及“地下室（非住宅类项目）”。
然而，项目开发的阳光建设集团负责人向本刊证实，该项目实际建设并计划销售的是“8栋双拼和3栋独栋，共计19套房产”。
虽未称别墅，但其产品形态却是别墅。销售人员对外亦以“别墅”、“赠送花园”等住宅属性作为卖点进行推广。
法律红线：商业用地严禁擅自建住宅
《民法典》第350条明确规定：“建设用地使用权人不得改变土地用途。”在商业用地上建设用于居住功能的别墅，属于擅自改变土地用途的违法行为。如需变更，必须经行政主管部门批准并补缴土地出让金。
南通市2023年11月发布的《优化中心城区房地产业发展若干措施》允许调整规划的条款，仅适用于住宅用地。五山荟坊所在的纯商业用地，不在此政策豁免范围内。
开发商回应：推责销售公司，辩称仅为“商墅”
针对违规质疑，南通阳光建设集团相关负责人于2025年6月25日接受本刊采访时称：
1. “十九墅”名称已停用，项目正式名称为“五山荟坊”；
2. 项目性质纯为商业地产，仅可用于办公注册，“不能用于住宿”，“不存在也不会赠送花园”；
3. 所谓“别墅”只是销售公司（旭辉管理集团有限公司）为“更好售出”而采用的“商墅”宣传话术；
4. 集团对销售公司宣传别墅、赠送花园等行为“不知情”，并“多次要求不能宣传为别墅”；
5. 销售公司的营销方案无需向集团报备，集团“只下达销售要求”。
6. 对于销售方别墅等宣传说法公司将要求立即改正。
业内质疑：开发商“不知情”说法难自圆其说
多位房地产行业资深人士向本刊指出，开发商声称对核心营销方案“不知情”、“无需报备”的说法，严重违背行业普遍规则和风控逻辑。
常规的房地产销售外包模式为：
1. 销售公司制定详细方案（含策略、预算、执行计划）；
2. 提交开发商相关部门（如营销部、法务部）审核；
3. 双方协商调整，方案通过后方可实施；
4. 仅非核心细节（如临时促销话术）可由销售公司自主决定，但也需备案。
“开发商对销售方案进行审核把关是行业通行做法和基本责任，”一位业内资深的房产营销总表示，“‘方案无需报备’的约定在实际中极其罕见，开发商不可能完全置身事外以规避法律和商业风险。若真存在此类合同条款，反而可能说明开发商主动放弃了监管责任。”
阳光建设集团表示将“加强对销售公司的监管与培训”，但对其自身在项目定位、审批监管环节是否存在疏失，未作说明。
风险与警示
“五山荟坊”项目暴露的问题核心在于土地用途的刚性约束被营销话术模糊甚至突破。对于消费者而言，购买此类宣传为“墅”但土地性质为商业的房产存在巨大隐患：房屋用途受限（无法居住落户）、土地使用年限短（40年）、未来可能面临政策合规风险及产权纠纷。开发商将责任完全推给销售公司的做法，亦凸显了其在项目管理上的重大疏失。
在商业用地上建设并销售具有居住属性的别墅产品，项目本身是否合规？无论宣传主体是开发商还是销售公司，作为委托方的开发商是否能完全规避相应的法律风险和行政处罚？包括可能面临的土地用途变更手续追缴、罚款乃至项目整改等后果。土地性质是项目开发的基石，试图通过营销话术“商改住”的行为，是否在触碰法律的红线？最终难以估量的风险是不是还要让消费者承担？
本刊将持续关注事件进展。
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