省级重点文旅项目的光环下，299套商业别墅以“田园生活”之名热销，“农业配套沦为营销点缀、政策红线在模糊地带摇曳”的合规性质疑也随之而至。
江苏无锡，2025年7月3日 —— 具有江苏省“十四五”重点文旅项目、大运河文化带重点项目的双重光环——无锡“小田里生活园”（又称“小南湾乡创园”），这个基于盘活集体经营性建设用地而打造的“农文旅融合”的项目，其核心盈利模式实为总价230万至520万元/套的别墅销售，正引发对其“借农业之名行地产开发之实”的强烈质疑。
“商业别墅”的诞生：土地转换与产权迷局
查阅公开资料显示，该项目宣称通过整合废弃工业用地（如油罐厂）和村庄闲置宅基地，经复垦实现“占补平衡”，并依据无锡市“盘活集体经营性建设用地”政策，将土地通过入市程序转为商业旅游用途。
公开信息显示，该项目于2021年取得不动产权登记（苏（2021）无锡市不动产权第0232338号），土地性质为商业，期限40年。2025年1月，首批47套商业性质不动产完成登记，用途明确标注为“商业/旅游”。
然而，项目实际操作与“农文旅融合”的政策导向似乎出现背离：
规模倒挂：规划建设的299套别墅形成绝对主体，配套的“共享农田”、稻田景观等农业元素体量微小、功能薄弱，仅作为营销噱头或附加体验存在，缺乏规模化、可持续的农业产业支撑。
2.盈利核心：项目核心收入高度依赖别墅销售。高单价（230万-520万元/套）及“赠送私家花园”的卖点，清晰指向高端居住需求，与商业旅游设施常态运营模式大相径庭。
3.用途异化：尽管产权登记为“商业/旅游”，项目样板间及已售别墅均按照住宅标准进行装修设计，且可享受民水民电政策。购房者实际购买及使用意图明确指向居住功能。
政策红线遭遇“擦边球”？
此举引发多重政策合规性质疑：
违反农文旅融合核心要求：国家《土地管理法》及农文旅相关政策强调，此类项目应以农业为主导产业。小田里项目别墅的绝对主导地位，明显违背这一原则，涉嫌规避国家关于“禁止别墅类用地供应”的严控政策。
触碰设施农业管理边界：江苏省自然资源厅、农业农村厅《关于规范设施农业用地管理 支持设施农业健康发展的通知》明确规定：“以农业为依托的休闲度假场所、农家乐等需按建设用地管理”。小田里虽取得商业用地，但其象征性的农业配套与实质性的别墅开发形成巨大反差，是否符合政策精神存疑。
商业产权下的“类住宅化”风险：将商业旅游产权物业实际用于居住，面临产权性质与使用功能不符的法律风险，亦可能衍生后续的落户、子女入学等一系列民生问题。值得一提的是该项目所有的水电在开发商操作下均为民水民电。
官方回应承认宣传误导
面对质疑，无锡市滨湖区相关部门回应称，经调查发现项目存在“误导消费者该项目为别墅住宅项目”的宣传问题，已督促其改正宣传方式。但相关部门同时强调，该项目为商业性质，“不允许用于个人及家庭居住”。
这一回应确认了项目宣传的违规性，却未直接回应其大规模别墅开发是否符合农文旅项目内涵、以及实际居住化使用是否被默许或监管等核心问题。
法律界人士则提醒购房者：“商业产权房用于居住本身存在法律与政策风险。一旦被认定为违规‘商改住’，业主权益可能受损，且维权困难。”
警惕政策善意下的“变形”
“集体经营性建设用地入市盘活是重要改革方向，但其核心目的是支持乡村产业振兴，绝非为房地产开发开后门。”一位资深土地政策研究者指出，“小田里项目将宝贵的集体建设用地指标大规模用于建设销售型别墅，且农业配套严重虚化，实质上架空了‘农文旅融合’的政策目标，是对改革初衷的偏离。”
京公网安备
11010202010575号
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