昔日首富许家印出手！卖卖卖 买买买 又一房企要“生变”？

作者：资本时差 简介：金融学博士，CFA，海外党 （闲来无事，扒扒上市公司）

提到许家印，大多数人的印象就是：爱马仕腰带、昔日中国首富、恒大地产！

2018年以来围绕着许家印的却是恒大负债率飙升、高息发债，的确，恒大的负债率非常高，然而它却把高杠杆玩的风生水起，至今还“稳如泰山”。

今天要说恒大吗？不，像恒大、万科这类大龙头放在日后再说，来日方长。

今天要说这这家公司，曾经被认为是恒大地产借壳回A股的备胎，同样还是做房地产的，也与许家印有关，然而它的业绩相比恒大只能用一个词来形容：惨不忍睹。

这家公司就是：嘉凯城！

一、A股老壳 两次易主

嘉凯城，A股市场的一个“老壳”。

公司的前身是亚华种业，主营业务是种子和乳制品生产，1999年登录A股市场，和很多上市公司一样，亚华种业一上市业绩就开始下滑，2004年开始进入巨亏模式，当年亏损3.18亿，紧接着2005年亏损2.57亿，2007年亏损1.87亿。

眼看就要快退市了，结果到了2008年，经过证监会批准，公司完成资产重组，同时更名为“嘉凯城”，控股股东是浙江省商业集团。

浙江省商业集团入驻之后，既不卖种子也不卖乳制品了，转型做了房地产，成为了浙江省国资委旗下唯一的房地产上市公司，背靠国企，而且公司的主要项目大多都是集中在长三角、沿海等经济发达的区域，具有得天独厚的资源优势。

按照常规逻辑来讲，过去十几年房地产行业无疑是一条黄金赛道，长三角、沿海区域的房地产那更是黄金中的黄金。

可尴尬的事情出现了，嘉凯城2009年正式借壳上市，当年取得净利润11.97亿，然而万万没想到，这个净利润竟然是嘉凯城业绩的高光时刻，此后便开始一路下滑，一直到2015年，嘉凯城当年业绩直接巨亏23.31亿。

易主、转型、做房地产，业绩还是巨亏，咋整？

这个时候，嘉凯城迎来了另外一位骑着白马的王子-许家印，2016年4月份，恒大地产斥资36.1亿元收购嘉凯城约9.52亿股股份，并成为嘉凯城控股股东。

在要约收购报告书当中，恒大声称：这可以极大的丰富恒大地产的土地储备资源……进一步增强上市公司的持续盈利能力，为股东争取更多的投资回报。

恒大入驻，当年公司就实现了扭亏为盈，实现净利润3.99亿，2017年实现净利润19.88亿，同比增长398.39%。

然而到了2018年，嘉凯城再次亏损15.64亿，截止到今年三季度，嘉凯城仍然亏损4.40亿，别说给股东争取更多回报了，股东不亏损都算是好事。

到底发生了什么？难道堂堂首富许老板都把嘉凯城拉不出泥潭吗？

二、“逃离”地产圈？进军影视圈？

其实你也不用诧异，许老板接手嘉凯城之后，其实嘉凯城的业绩并没有得到根本性的好转。

从扣非净利润来看，嘉凯城的扣非净利润从2014年就开始从来就没有翻正过，恒大接手之后并没有让嘉凯城的地产业务再振雄风，反而是不断的在抛售嘉凯城的房地产资产。

2016年11月30日，嘉凯城发布公告，公开挂牌转让其持有的青岛嘉凯城房地产开发有限公司100%股权，经过236轮竞价,最终青岛融创以36.62亿人民币竞得。

今年1月份，嘉凯城公开转让杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司100%股权、杭州名城博园100%的股权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司100%的股权、重庆华葡100%的股权、张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%等5家公司的股权。

10月份，嘉凯城把嘉凯城集团物业服务有限公司100%股权，转让给了碧桂园智慧物业服务有限公司。

11月份，嘉凯城又把手里比较值钱的6个“城市客厅”项目以2.14亿元的价格转让给了之江文旅。

房地产企业不断的出售地产项目，嘉凯城究竟要干嘛？

公司2018年年报显示，嘉凯城在加速存量资产处理的同时在积极的培育第二主业，所谓的第二主业就是影院。

相应的我们注意到，2018年7月，嘉凯城收购了北京明星时代影院投资有限公司和艾美（北京）影院投资有限公司100%股权，与此同时，公司在2018年还分别在安徽、辽宁、河南、重庆、广东、广西、甘肃、内蒙等各个省市设立了恒大嘉凯影院管理有限公司。

截止到今年6月底，嘉凯城已累计开业影城108家，累计银幕数714块，相应的公司的影视放映业务收入2.93亿，占公司的收入比例为36.66%。

那么接下来问题来了，影视放映会是一门好生意吗？接下来，我们看一看，现有的做影视放映业务的公司究竟是什么生存状态.

万达电影，营业收入连续三个季度负增长，净利润连续四个季度负增长，股价近乎连跌4年。

金逸影视，2018年营收同比下滑8.24%，净利润到目前为止连续6个季度负增长，2019年股价从最高41.3元下跌到如今的16.81元（12月20日收盘价），跌幅近60%

幸福蓝海，2018年亏损5.32亿，净利润连续4个季度负增长，2016年9月份至今跌幅达到80%左右。

如此看下来，无论是从业绩还是从资本市场的认可度来看，进军影视放映这个赛道并不是一个好的选择，至少现在不是。

三、负债率高企 继续卖卖卖？

跟其他房地产企业一样，嘉凯城同样逃不开资金链紧张的局面。

根据同花顺问财的数据，截止到今年三季度，嘉凯城的资产负债率高达84%，净负债率为223%，净负债率在A股46家上市民营房企当中排名第四，在我们此前分析的一些房企当中仅次于新华联。

从有息负债的角度来看，在不断剥离资产处理负债之后，2015年至今，公司的有息负债从176.15亿下降到几年三季度的72.37亿，降幅接近60%。

尽管有息负债是降低了很多，但嘉凯城依然面临资金链短缺的局面，截至到今年三季度，公司账面上的货币资金为4.12亿，而短期借款+一年内到期的非流动性负债合计为30.17亿元，从货币资金的角度来看，公司依然存在26亿元的债务缺口。

靠主业？

公司的财报显示，2018年之前经营性活动的现金流净额持续为负，净利润从2018年一季度至今都没翻正，只要不亏损就算好事。

靠大股东？

公司的实际控制人是许家印，恒大虽然规模大，但是自身的债务负担也很重，也是“求钱若渴”的状态，而且嘉凯城的第一大股东广州市凯隆置业有限公司76.78%的股权仍然处于质押状态，地主家余量也不多。

或许对于嘉凯城来说，解决债务问题的路就只有继续变卖资产了。

最后，这是我们房地产系列的第九篇文章，更多上市公司分析关注资本时差，一一为你揭秘。

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