【这是雪贝财经的第136篇原创文章】
2019给的信号
作者：贝姐
2019年，当中美贸易战打到最焦灼时，为了搜集关于中国经济运行的真实情况，海外的研究机构采取了一些非常规手段。
比如，他们会租用商业卫星来监控中国一些工厂露天的存货区，如果那里摆放的存货减少了，他们得出的结论是：开工不足、生产放缓，而不是销售顺畅；他们还会监测数千家工厂的夜间灯光亮度和红外波段数据，甚至声音强弱，以判断工厂夜间是不是还在加班。
他们还会监控搜索工具里一些关键词的搜索量，比如春节期间关于旅游和交通信息搜索人数下降了，他们得出的结论是中国人们的经济活动放缓了。
这样的数据在海外畅销，对冲基金、央行和政策制定者把这些作为决策的可靠帮手。
但是，几天前，当中国国家统计局披露各类名目的宏观数据时，局长宁吉喆给了做空者一记回击：“中国仍然是世界经济发展动力最足的火车头”“中国为人类发展进步作出的贡献进一步加大”。
各种行业随后公布的成绩单中，支撑他观点的至少有一点是不变的：
房地产投资增速依然是夜空里最亮的星。
在2019年全年全国房地产开发投资和销售情况数据中，房地产投资增长了9.9%，比2018年的增速高了0.4个百分点。但是，要知道2018年相比2017年的增速是高了2.5个百分点。
所以，乐观的是增长的趋势依然牢固，但加速度已经开始下降，这种趋势也没有改变迹象。
影响房地产投资增速里权重最大的是土地购置。在2019年，房企在购买土地上花了14709亿元，同比下降了8.7%；土地购置面积为25822万平方米，同比下降了11.4%。
这组数据对于房企业绩的影响在2019年三季度已开始出现，一些房企的合同销售面积开始环比减少。
但是，更大的变化会发生在2020年，面积和销售金额的负增长必然会出现在不少房企中。
房价上涨趋缓，地价依然在高位，房企不会做必然要亏本的买卖。未来敢于拿地的是那些有信心在房屋交付后依然能通过服务赚取利润的开发商，但是，从目前来看，具备这种能力的房企屈指可数。
实际上，出于未来业绩增长指标的考虑，很多房企在2019年依然展现了继续拿地的勇气，但是，这种趋势不会撑到2020年。只要限价、限售、限购、限贷不退出，直接影响的是房企的利润率。
在2019年的年报中，很多房企的利润率料将大幅降低。
在国家统计局的数据中，2019年，房地产开发企业到位资金是178609亿元，同比增长了7.6%。这其中：
国内贷款25229亿元，同比增长5.1%；
利用外资176亿元，同比增长62.7%；
自筹资金58158亿元，同比增长4.2%；
定金及预收款61359亿元，同比增长10.7%；
个人按揭贷款27281亿元，同比增长15.1%。
如房企最大融资渠道开始上锁这篇文章所说的，购房者的预付款已经是房企的最大资金来源，这种资金几乎是零成本的。但是，这一数据的庞大侧面也说明：
2019年的商品房市场表现并不惨烈。
2020年还没过去几天，凡是有机会的房企就都已加足马力海外融资，哪怕是动辄10个点以上的成本，如恒大最高12个点的票据。今年一二季度能否重现2019年的相对宽松尚不明确，但从2019年的数据上看：
海外融资远远不足以支撑解决房企的扩张，也就是，只要国内融资不放松，就不会有再一轮扩张。即使是乐观主义者孙宏斌也早已放话：
“舍弃幻想”。
从投资者角度上看，一个高速发展的行业才是有投资价值的行业，不论是规模还是利润。
如今增速放缓，对整个行业的未来估值料将是一重打击。
只是，机会依然存在于那些拥有庞大现金和融资能力的房企，他们很可能在2020年发起更猛烈、更频繁的并购，以“救命金”去买下那些地方房企早年通过非市场手段获取的优质项目。
这就是残酷的现实：存量残杀，现金为王。
最后一个信号：国家统计局的表格里展现了商品房基本盘在快速分化。
其中住宅销售额强劲增长了10.3%，但办公楼和商业营业用房出现了大幅度的下降，分别下降了15.1、16.5%。这和我们对写字楼空置比例提高、租金下降的观感匹配。
这里面还要注意，虽住宅的销售额增长两位数，但销售面积也只增长了1.5%，转为下降近在咫尺，未来住宅市场的良好局面将建立在房价保持上涨的前提上。
只是，期待戏剧性的转变是不切实际的，周期可能刚刚开始。
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