2020年伊始，突如其来的疫情对中国的春节假日按下了“暂停键”，诸多行业运营均受到了一定影响。房地产行业多地线下售楼处关停，原有的三四线返乡置业高峰消失，同时为防控疫情多数省份发出推迟复工通知，加上偿债高峰来临的压力叠加，对房企短期的投资、融资以及财务安全均带来一定挑战。目前，北京、天津、上海、重庆、武汉等地均推迟部分地块入市，全国土地市场几乎进入冰冻期。在此背景下，房企短期还能不能拿地、如何拿地以及怎样去拿地呢？
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疫情下谁在拿地
龙头房企以及区域型国企仍在择机拿地。中指数据显示，疫情期间部分房企在积极寻求最佳投资机会，选择安全适宜的投资市场。一类为万科、保利发展、旭辉等资金相对充足的龙头房企，另一类为熟悉本地市场的区域型龙头。招商蛇口于2020年1月31日以底价58.69亿元获取南通地块，持续加大在长三角区域的布局力度；宝龙地产分别于2月3日与7日在湖州、南京获取两块土地，继续推进“以上海为中心、深耕长三角”战略，截至2019年6月底宝龙地产土储超过70%位于长三角地区。
图：2020/1/31-2/7部分房企拿地情况
长三角与环渤海为成交主力区域。自2020年疫情严重以来，全国土地成交452宗，不到去年同期的两成，市场降温明显；其中住宅128块，占比为28.3%，工业用地占比近一半。分区域来看，长三角与环渤海分别成交182宗、159宗，占比分别为40.3%、35.2%，仍是房企布局的主要区域。
图：2020年1月23日-2月7日土地成交总数各区域占比
溢价率下滑明显。从住宅成交来看，一二线城市仅7个城市总共成交24宗，其中一线城市仅北京成交1宗，重庆与青岛分别成交8宗、7宗，杭州4宗；从溢价率来看，疫情期间成交地块的溢价率除青岛、温州外均有所下滑，大多项目基本是底价成交。如1月31日，招商蛇口以底价58.69亿元获取南通崇川区宅地，溢价率为0；2月4日，在长沙鼠年首场土拍上，旭辉以底价25.46亿元获取长沙雨花区双限商住地，溢价率为0。
图：2020年1月23-2月7日一二线住宅用地成交总数及溢价率情况
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一季度是否还能拿地？答案是肯定能！
随着疫情的逐步缓解，各地将逐步进入开复工阶段，地方政府前期积压的地块将逐步释放，特别是疫情后地方政府推地的意愿将更加强烈，土地推出价格或有所下调，对房企来说将是获取高性价比土地的良好机会。
补仓仍是好时机，需因“财”施策。2019年，在严厉的市场调控下，房地产行业依然保持了16万亿的销售额，行业依然具有良好的发展空间。我们预计2020年全年来看，房地产市场仍将保持平稳发展，然而短期来看，市场不确定性有所增大，对不同房企的挑战也有所差异。其中，龙头房企，一般土地储备充足且较为均衡，在拿地节奏上更游刃有余，城市选择更宜择机而动；区域型中小房企则分化明显，土储规模较小且布局相对集中，疫情带来的土地市场变化对其影响更大，对时机与地块的选择需要根据自身财务状况进行判别，但试错成本迅速提高，或直接影响企业生死。
一二线仍是主战场，强产业支撑的三四线机会犹存。2019年，多家房企提出聚焦一二线策略，50家代表企业[1]在一线及二线城市的新增权益面积占比与去年同期相比有所增长，二线城市占比过半数，三四线城市的新增权益面积占比则下降6.3个百分点。此次疫情过后，重点一二线城市因较好的基础设施和医疗卫生条件将更受青睐，人口将进一步向其聚集，为房企长期重点布局区域。
图：2018年、2019年代表房企拿地权益面积结构
疫区仍具长期投资价值，短期需谨慎观察。武汉市长期潜力依旧可期，但短期投资仍需要谨慎观察。短期来看，武汉市作为疫情影响最为严重城市，供需规模将保持一段时间的走低，预计上半年房企销售业绩恐难有所起色，短期土地投资仍需谨慎观察疫情发展走势，对于资金充沛的房企来说，或将迎来高性价地块机遇，但对资金链紧张的企业来说，短期内不宜在武汉进行土地投资。
图：湖北省部分城市2019年商品房销售额、销售面积情况（左）
湖北省部分城市2019年土地出让金额、出让面积情况（右）
长期来看，随着疫情的影响逐渐消退，以及疫情过后帮扶政策的支持，武汉市的置业需求将逐渐释放，叠加土地量升价跌，仍具有较大投资价值。如2019年，武汉土地出让金额1765.9亿元，同比增长27.9%，出让金连续4年超过千亿，稳居全国前五名；武汉商品房销售额和销售面积分别为3204.1亿元和2546.8万平方米，同比分别增长51.0%和23.4%，仍具较大发展潜力。
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疫情后拿地新变化：及时跟进优质地块，关注收并购机会
紧盯优质招拍挂资源，及时下手拓储。根据中国指数研究院《2019中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究》报告，京津冀、长三角、粤港澳、中西部、成渝五大城市群核心城市及辐射的热点城市投资吸引力较强，房企仍需主要关注该五大区域内城市，择机拿地拓储。
图：全国招拍挂地块（左）
2019年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力排名区域分布情况（右）
强化合作拿地模式，低风险快拓展。2019年，千亿以下代表房企的拿地权益比例均有所降低。预计2020年，疫情后各地政府将加大土地的出让速度，房企在抓住供地机遇的同时应继续降低财务风险，在稳健中前行。因此，房企应继续强化合作力度，保持适度杠杆，降低投资带来的资金压力。
图：2018、2019年各阵营代表房企招拍挂拿地权益金额总量及权益比例
把握收并购机会，择优择机入手。此次疫情冲击之下，部分中小房企受冲击较大，特别是资金链脆弱、高杠杆和周转慢的企业，恐面临经营困境，从而为优质房企提供收并购的好时机。2019年，房地产行业持续融资收紧，收并购案例频发，如世茂收购万通、明发、粤泰等房企的地块或项目股权，上半年通过收购获取的土储面积占新增土储总面积的60%，收购项目数量达到20个，总金额近200亿元；融创持续发力收并购，获取项目及地块数量近40个，总金额近300亿元，为全年的业绩增长奠定了坚实基础。
疫情无情人有情！疫情的发生对房地产企业是否拿地造成一定困惑，但土地市场危中有机。未来，房企应积极寻找时机科学拿地、精准拿地，让我们一起共克时艰。
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[1] 50家代表企业：碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、新城控股、世茂房地产、华润置地、龙湖、招商蛇口、阳光城、旭辉、金地、绿城、中南置地、金科、金茂、正荣、融信、远洋、雅居乐、祥生、奥园、滨江、龙光、蓝光发展、佳兆业、合景泰富、中骏、首创、禹洲、越秀、融侨、建业、弘阳、宝龙、联发、正商、华鸿嘉信、中交、当代置业、星河控股、金融街、金隅、大发、宋都、力高、光明、复地。
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11010202010575号
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