潜望 | 业绩承压对赌将近 华夏幸福产业板块大幅裁员求生

双方当时在投资协议中对华夏幸福未来3年的业绩进行对赌，提出利润补偿约定。对于开年即受到重挫的地产业来说，华夏幸福要再次实现利润高增长，挑战重重。

腾讯新闻《潜望》作者 李思谊

业绩承压、对赌将近的华夏幸福，正在进行开年以来最大的一次架构调整与人员优化。

3月12日，腾讯新闻《潜望》通过多个不同信源处了解到，华夏幸福此次裁员主要涉及华夏幸福旗下产业发展集团与产业新城集团。各个区域根据预算进行人员优化，优化人员将得到“N+1”的裁员补偿。

截至发稿，华夏幸福官方未回应腾讯新闻《潜望》关于架构调整与人员优化的置评请求。

开启裁员瘦身

裁员总体规模方面，华夏幸福产业发展集团仅保留30%左右的岗位。如产业发展集团旗下沈阳市苏家屯区域，将原有的15人左右的团队裁去2/3至5人左右。

区域方面，优化调整的具体内容如下：

部分城市区域并入临近城市。如：京津冀地区，大厂、香河城市区域并入张家口承德城市区域，廊坊城市区域并入北京临空经济区区域，京南区域并入保定区域；环西安地区，郑州并入西安；

合并部分临近城市群。如：贵州区域与长沙区域合并，广州区域与武汉区域合并；

撤销部分城市区域。如：京津冀地区，取消秦皇岛区域；撤销皖东事业部，来安区域并入合肥区域；

一些城市区域上升为总部直属。如：成都市及沈阳市的苏家屯。

同时，取消医疗事业部；商业事业部并入产业新城集团，变更为产业新城中心；保留酒店业务，研发业务交由新城建设集团。

腾讯新闻《潜望》了解到，除华夏幸福正在进行的架构调整与人员优化，围绕华夏幸福产业建设配套住宅业务的“孔雀城”也正在规划调整与优化，但目前还未产生具体方案。

统计机构克而瑞数据显示，华夏幸福2月份的销售额为21.8亿元，同比减少63.73%，环比减少74.71%。

上述人士称，华夏幸福产业发展此次人员优化的大背景是疫情导致销售业绩断崖式下滑的现状下，必须通过缩减成本、减少开支来维持生存。

不过，这也是房地产整个行业面临的共同问题。据克而瑞数据统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。其中，1月、7月和11月均为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。与此同时，房地产行业融资利率一路飙升，带来更大的资金压力。

产业新城企业入驻难

产业新城与商业办公及相关业务是华夏幸福的最主要业务板块。根据华夏幸福2018年财报，产业新城涉及的产业发展服务业务在所有业务中占比28.51%，仅次于城市地产开发。2019年上半年，产业发展服务在主营业务中的占比继续增加至30.66%。

作为华夏幸福产业发展所属的产业新城板块，是华夏幸福2015年末以来开始核心都市圈全面布局，押注10年-20年后结构性变化所带来的新机遇——通过优先发展产业集群来带动居住、商业、教育、医疗、休闲等城市配套。根据2019年中报，华夏幸福当时已拥有15个核心都市圈、累计布局运营产业新城近80座。

该板块主要采用开发性PPP模式。华夏幸福为委托区域提供区域经济社会发展的全流程综合性整体解决方案，收入和盈利一般来自地方政府向华夏幸福支付的费用，主要包括：规划设计咨询服务、土地整理服务、基础设施建设、公共配套设施建设、产业发展服务、城市运营维护服务等。

但是，相比传统住宅开发项目通过“高周转”快速实现资金回流的特征相比，产业园业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂等劣势，这就要求地产商具备较高的综合运营能力及风险把控能力。

虽然需要产业发展的“龙头”，但是占据华夏幸福收入的绝大多数传统房地产开发业务增速缓慢。2019年，华夏幸福在产业园区结算收入额增长22.85%至381.31亿元，物业及酒店等其他业务增长29.80%至42.34亿元。但是，占据其销售额绝对主力的房地产开发签约销售额仅为1027.94%，相比前年同期下跌20.42%。

根据华夏幸福公布的2019年签约销售情况，该公司2019年房地产开发签约销售面积为1183万平方米，相比前一年同期减少21.23%。对应至销售额，该公司2019年全年的销售额为1451.59亿元，相比上一年同期减少11.21%。

华夏幸福解释称，下降主要是由于公司在2018年投资拿地不足导致阶段性货值不足，2019年房地产销售规模因此受到一定影响；但2019年内持续修复，缺口持续收窄；房地产非环京销售贡献占比进一步显著提高。

与平安三年业绩对赌临近

2018年9月，“金融巨鳄”平安集团以137.7亿元收购华夏控股持有的华夏幸福19.7%的股份。2019年2月，平安集团继续增持华夏幸福5.69%的股份。官方数据显示，截至2019年9月份，平安人寿及其一致行动人持股25.26%位居第二大股东，华夏控股及其一致行动人持有华夏幸福36.31%的股份位居第一大股东。

随着平安人寿的入驻，平安人寿对华夏幸福的控制权也在不断加强。除去在9名董事会成员中派驻3位独立董事，联席董事长、首席执行官兼总裁吴向东，平安人寿总经理助理孟森与平安资管中心战略投资董事总经理王威等3名董事会成员皆与平安相关。

吴向东于2019年2月正式宣布加入华夏幸福。在此前后，他在华润置地期间的多名老部下也纷纷加入华夏幸福。包括原华润置地执行董事、高级副总裁、首席财务官俞建，原华南大区副总经理赵荣，原商业地产事业部总经理赵炜，原华南大区总经理、深圳公司总经理王笑等。

双方当时在投资协议中对华夏幸福未来3年的业绩进行对赌，提出利润补偿约定。

具体来看，以华夏幸福2017年归属于上市公司股东的净利润为基数，华夏幸福需在2018、2019、2020年度实现归属于上市公司股东的净利润不低于30%、65%、105%，即净利润不低于114.15亿元、144.88亿元、180.01亿元。

根据双方约定，在利润补偿期间，如华夏幸福任一会计年度的实际净利润小于在同一年度的预测利润的95%，则华夏幸福对平安集团进行现金补偿，补偿额度为当期承诺净利润减去实际净利润的差值，再乘以19.7%后的数额。

华夏幸福在2018年以同比增长32.88%至112.46亿元的净利润刚刚实现对赌目标，2019年情况相当。目前，华夏幸福未公布2019年财报，2019年前三季度归属于上市公司的净利润97.46亿元，与144.88亿元的目标差距47.42亿元。

对于开年即受到重挫的地产业来说，华夏幸福要再次实现利润高增长，挑战重重。