福晟地产作为地产公司中的后起之秀，曾几何时，也提出了“千亿目标”的壮志豪言。但据克瑞数据显示，以900亿元销售目标计，闽系房企福晟集团地产板块前11月仅完成销售额598亿，完成了全年销售目标的66%。
而这家目标千亿的福晟地产，据多家媒体消息，将要出售自家地产板块的股份，买家包括世茂集团和东方资产管理有限公司，且世茂已和福晟签了框架协议。按照目前的协议，世茂、东方资产与福晟集团三方股权比例暂定为4：3：3，收购完成后，由世茂操盘。
受此消息影响，17日福晟集团旗下上市公司福晟国际股价大涨，报收0.184港元，上涨36.3%。
据了解，福晟集团25周年庆典上，董事兼福晟地产集团执行总裁郭国强表示：“福晟地产集团将力争在2020年销售业绩规模达1300亿，进入千亿阵营，同时进入地产行业TOP30之内。”为此，福晟集团还特别成立了拿地王牌军“飞虎队”和资金王牌军。
这支拿地“飞虎队”有着快(速度)、准(精度)、狠(力度)的团队作风，采用拿地后3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年收回本金的“3691”福晟开发模式，公开市场招拍挂、一线市场城市更新以及行业内的收并购等均是福晟扩储的重要手段。资料显示，2018年后三个季度，福晟国际累计收购7个项目，应占总建筑面积约82万平方米。截至2018年年末，总货值已超过8000亿元，在同规模房企中有着明显优势。
但是如此大手笔购地的福晟，却有点“吃不消”，从其今年财报表现可略知一二。福建福晟集团有限公司2019上半年实现营收189.46亿元，同比增长26.42%，归母净利润为5.68亿元，同比增长77.36%。但其归母净利润此前已经连续两年下滑，2018年为8.11亿元，同比下滑30.22%，2017年为11.62亿元，同比下滑27.77%。
另外，福晟地产的盈利能力也有一定程度的下滑。公司销售毛利率和净利率连续三年基本处于下滑态势。2016-2019中报，公司毛利率分别为15.56%、14.35%、12.25%、11.24%；净利率分别为7.17%、4.47%、2.91%、3.22%。
房地产行业存货去化周期较长，福晟大量拿地给其自身经营带来巨大资金压力。据Wind数据，公司负债总额从2016年末的300多亿，上涨到今年半年报的741.34亿元。资产负债率也呈现上升态势，去年底负债率为75.53%，今年半年报上升为77.92%，负债率接近80%。此次福晟集团出售旗下地产板块股权，或许是为大规模扩张带来的后果“买单”。
重回十强的世茂，欲通过收购股权再发力
和此前收购泰禾、粤泰、明发等项目一样。此次与福晟的合作仍由世茂海峡公司牵头。据了解，世茂海峡公司原为世茂福建地区公司，凭借2016年至2018年间超100%的复合增长率，世茂福建公司2018年销售额突破500亿元，成为福建省首个年销售额突破500亿规模的地产公司。今年上半年，世茂海峡对世茂贡献超过三分之一。某种程度上，世茂海峡就是世茂的“王牌军”，世茂“王牌军”携手福晟“飞虎队”，似乎是一桩美谈。
近年来，世茂在二级市场动作不断，被业内称为力压融创勇夺“并购王”的房企。通过不断收并购扩土和加速销售，世茂今年重回十强近乎板上钉钉。截至11月，克尔瑞数据显示，世茂在操盘、全口径和权益金额三项榜单中均重回十强，其中全口径和权益方面，超过华润和龙湖位列第九。
今年上半年，世茂房地产合约销售额为1003.4亿元。世茂2018年收入855.12亿，净利88.3亿，同比分别增长21.4%和12.68%。据悉，今年全年世茂海峡的业绩将突破900亿元，明年会大举超过千亿，在集团业绩占比将不断提升。世茂海峡正崛起成为“中国第一地区房企”。
世茂此前通过并购成交了许多“划算”的买卖。就在今年5月，泰禾宣布旗下苏州淀山湖项目公司20%股权、广州院子项目公司51%股权、佛山院子项目公司30%股权转让给世茂房地产，总交易对价约为39.72亿元。值得注意的是，泰禾卖项目股权同福晟地产的遭遇相似，彼时泰禾也为现金流问题和巨大债务焦头烂额。
大多数房企拿地谨慎，此次交易或对双方都有利好
今年号称是房地产市场的寒冬，仅在2019年的上半年里，就有270多家房地产企业发布破产公告。截止到今年10月31日，宣告破产的房地产相关企业数量已经上升至400多家。随着三四线城市棚改红利消失、证监会融资收紧、去化周期过长等因素，国内许多房企都不敢冒然拿地，包括之前大手笔的福晟在今年拿地动作也明显放缓。
值得注意的是，被潘伟明交给年轻儿子练手的福晟集团，目前并不乐观。10月份福晟经历了股价离奇暴跌，随后关于福晟破产、裁员等传言沸沸扬扬，尽管福晟声称从未申请破产及裁员，但目前福晟国际股价仅为0.19港元，近乎为业内说的“仙股”，这可以说是资本市场“用脚投票”的结果。
另一方面，近年增速平稳的世茂集团也有意通过收购股权的方式拿地。在今年各大房企都在谈“谨慎拿地”的同时，在中期业绩会上，世茂房地产总裁许世坛直言，上半年其基本上70%的购地方式都是通过并购，“前几年有些开发商是卖多少钱买多少地，负现金流很大，风险很大，现在可能有一些已经尝到苦果了，可能都在转让一些项目。”今年世茂土地支出预计在1000亿元，上半年已经花了七成预算，许世坛表示“下半年拿地时会更谨慎”。
“世茂此次收购福晟的股权有利于其拿地扩大规模，一定程度上也是世茂资金状况较好的表现，其在并购上有较好的判断能力。另一方面，作为出售方，福晟地产通过出售股权有利于缓解其资金困境。不过东方资产作为一家处理不良资产的金融机构，这次参与到福晟的股权交易，也说明背后可能涉及到一些不良资产的处置。”财经评论员严跃进向《资本一线》表示。
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