优客工场风雨飘摇上市之路

12月12日，中国共享空间优客工场向美国证券交易委员会（SEC）提交了招股说明书，拟在纽约证券交易所挂牌上市，证券代码为“UK”，计划在IPO中融资至多1亿美元。作为中国最大的协同工作空间社区，免不了被拿来与联合办公鼻祖Wework相比较。在后者美国上市折戟后，优客工场前赴后继。又逢一线城市写字楼寒潮，加之“轻资产”服务盈利模式颇受质疑，优客工场想要成为共享办公第一股道阻且长。 

利润收入不敌 连年亏损

优客工场由毛大庆于2015年创立，注册资本2055万元。在此之前，毛大庆为万科集团副总裁。截至2019年9月30日，优客工场已在中国41个城市及新加坡布局197个联合办公空间，管理面积达60.8万平方米，提供72700个工位，会员数约60.9万。要管理经营好如此大的体量，并且要保证其盈利，绝非易事。

优客工场招股书显示，从2017年以来优客工场确实保持了稳步的利润增长。2017年、2018年以及2019年前三季度，优客工场总净收入分别为人民币1.67亿元、人民币4.49亿元和人民币8.75亿元。 

截图来自：优客工场招股书

目前优客工场主要有三大块收入来源：空间会员费收入、营销和品牌服务收入以及其他服务收入。在2017年和2018年，优客工场最主要的收入来源还是办公空间会员服务的收入，占比超过85%。

虽然营收呈现出增长的态势，同时优客工场亏损也在持续扩大。2017年、2018年和2019年前三季度，优客工场亏损额分别为3.73亿、4.45亿和5.73亿，2017年至今，优客工场累计收入14.91亿，亏损额达到13.91亿。 

截图来自：优客工场招股书

至于亏损原因，优客工场在招股书中将其解释为门店扩张、门店重整、门店收购等需要大量的资金。《资本一线》走访了优客工场位于上海徐汇区的漕河泾社区，实地查看了其办公环境。社区整体装修风格活泼，办公环境比较明亮，还有一些公共区域的摆放设置。优客工场会提供公共区域的清洁打扫服务，也会在每月举办生日会等福利活动，这些都是由优客工场出资。

“轻资产+二房东”盈利模式

共享办公空间的传统商业模式其实非常简单，也并非一家独创。公司需要低价签下房子物业，进行改造，然后高价再出租，赚取的是中间差价，这也就是我们通常来说的“二房东”，在房屋租赁市场中“蛋壳”和“自如”也都逃不出这个商业模式。然而从优客工场来看，其中就出现了两个问题。第一，优客工场并不能以低于市场的价格就购入价格低的写字楼。第二，投入使用的办公楼，用户的入住率不能得到保证。与住宅房屋租赁不同，写字楼的租赁情况与经济大环境密切相关。

《资本一线》了解到，目前入驻在优客工场漕河泾社区的主要是AI以及网络科技公司的小型初创企业，为了保证客户的稳定，优客工场要求入驻的公司押二付二。并且在企业入驻时，要求入驻公司出具企业经营执照等证件，由管理者交往北京优客工场总部进行审核，以此来保正其用户的优质和稳定性。

在优客工场的招股书中提到，截至2019年9月30日，优客工场171个运营空间和65个成熟空间（运营两年以上）总入住率分别为79%和83%。而早前公布的《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，联合办公出租率要达到85%才能实现盈亏平衡。《资本一线》向管理人确认走访的社区入驻率目前也差不多在80%，这就让共享空间单纯凭借“二房东”模式盈利成为了一个难题。为应对这一问题，优客工场逐渐将重心转移向“轻资产”，向入驻公司提供人力资源、营销等项目服务来收取费用，并且已经正向盈利。

招股书显示，在优客工场今年前9个月取得的8.75亿元营收中，办公社区会员收入约为4.20亿元。另外，市场及品牌服务收入约为4.03亿元，这部分的盈利主要是市场及品牌服务，为入驻的企业做一些人力资源或者是广告宣传方面的业务。从而获得利润收入。从招股书可知，二者占比分别为48.0%和46.1%。 

截图来自：优客工场招股书 

从优客工场的APP“优鲜集”中，我们可以看到注册成为会员后，如要预定办公室，或者是广告宣传服务，就可以从APP上下订单。共享空间因为其租用的灵活性受到了租客的欢迎，如果只是想要临时租用办公场所，只需要在“优鲜集”的APP上进行预订。

然而也有行业人员对“轻资产”的服务商业模式并不买账：优客工场为了与WeWork有所区分，特别是在WeWork用“科技公司”包装自己的这套做法在资本市场上不被认可之后，就换了一个词：“服务赋能”，但其商业模式和未来的发展方向与WeWork有90%的相似度。“这其实是文字游戏，优客可以理解为一个小号的WeWork。”    

优客工场上市“好”时机

WeWork在2018年底的一轮融资中估值为470亿美元，而其最新估值跌落至80亿美元。目前美国资本市场对WeWork所代表的共享办公概念并不看好，作为其中国效仿者，优客工场在这个时间点赴美上市恐怕也将遭遇不小的挑战，对于为何要在这个时间点选择上市，或许也与优客工场的资金情况有关。

据企查查显示，2018年11月，优客工场曾公开宣布完成了一轮2亿美元的D轮融资，并在这轮融资中得到了30亿美元的估值。不过，从披露的招股书看，这笔融资极有可能是一笔“明股实债”的融资。

在2018年的流动负债项目下“当前以股份结算的负债”显示，优客工场有2.17亿美元的借款。通常来说，流动负债指一年内需要偿还的债务。

截图来自：优客工场招股书

此外，优客工场在2017年、2018年、2019年前三季度，通过筹资活动产生的现金流分别为4.98亿、1.90亿、9553万。同期经营活动产生的现金流则为-1.52亿、-5207万和-2.32亿。按此计算，优客工场账面上的现金流大约半年就会烧完。WeWork公司在2016-2018年营收分别为4.36亿美元，8.86亿美元和18.21亿美元，2016-2018年，公司净亏损从4.3亿美元上涨到19.27亿元，其营收的高速增长始终是通过烧钱来实现。

从另一方面来看，一线城市目前正在经历写字楼寒潮或许也会给优客工场带来新的机遇。据58安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》数据，2019年前三季度，北京、上海、深圳写字楼空置率为13.8%、12.5%、21.2%，分别较去年底上浮3.2%，2.4%，1.8%，广州写字楼空置率维持低位且持续下降至3.7%。这对于共享办公公司来说又会有什么影响？就这一问题《资本一线》采访了财经评论员严跃进，他表示：“根据产业周期，写字楼寒潮会对优客工场上市募集资金或是通过会有一定的影响，但是寒潮危机过后，对于这些联合办公公司反而意味着市场有新的机会打开。那时，优客工场对大城市的存量项目，对这些已有的办公物业进行股权收购时，加上政策的扶持，就可以降低收购成本。”

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