鑫苑服务领跌上市物业公司 报告期内收益下滑、增速放缓

1月5日，乐居财经推出《2019年中国上市物业企业市值涨跌榜》，直观反映出23家上市物业企业于2019年资本市场中的表现。据榜单，鑫苑服务2019年底市值较上市首日市值跌近51.86%，在2019年上市物业企业中市值跌幅最大。 

据悉，鑫苑服务于2019年10月11日上市，上市首日收盘时，鑫苑服务市值为14.75亿港元。但截至2020年1月6日13时08分，鑫苑服务股价仅为1.310港元，市值已蒸发至6.55亿港元(5.87亿元)。

《资本一线》从乐居财经这份榜单上了解到，2019年23家上市物业公司中，涨幅最高的招商积余、新城悦服务、永升生活服务涨幅均超过了200%；共有7家公司市值录得亏损，包括时代邻里、宝龙商业、中奥到家、和泓服务、浦江中国、银城生活服务和鑫苑服务，跌幅从0.61%到51.86%不等。

据悉，在刚过去的2019年，奥园健康、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、保利物业、时代邻里等物业公司先后在香港上市，可谓是物业公司扎堆上市的一年。从榜单上也可以看出，在物业资本风口上，出现了两极分化。

 2019报告期内收益下滑，增速放缓

据悉，鑫苑服务公司始于1998年，成立初期主要为鑫苑置业集团开发的物业提供物业服务，目前业务范围覆盖住宅、办公、商业综合体、产业园、文旅、酒店等多个业态。招股书数据显示，公司于2016年-2018年及2019年3月31日，公司在管总建筑面积分别为1080万㎡、1370万㎡、1570万㎡及1580万㎡，2016年至2018年复合年增长率为20.7%，而2019年前三个月仅增长了10万㎡，增速明显放缓。 

事实上，不仅在管面积增速放缓，公司近年营收增速也有所下降，2019年报告期内相比上年同期甚至出现了下滑。据此前招股书披露，鑫苑服务2016年至2018年收益分别为2.27亿元、2.96亿元、3.93亿元，复合年增长率为31.3%，而2019年报告期内收益仅为上一年同期的80.48%；2016年至2018年，公司纯利分别为2595万元、6943万元、7608万元，复合年增长率为71.1%，而2019年纯利仅为761.9万元，仅为2018年同期1693.5万元的44.98%。 

一边是收益及净利的下降，另一边鑫苑的行政开支在2019年也大幅上涨。2019年前三个月公司的行政开支高达1820万元，而2018年同期仅为713.1万元，大幅上涨的行政开支是鑫苑企业支出猛涨的重要体现，这很大程度吞噬了公司的净利润。

作为一家已经上市的物业公司，增速放缓、营收净利下滑自然无法给资本以足够的信心，也难以支撑起公司上市时的“高估值”。股价市值一路滑坡，甚至腰斩，似乎也在情理之中。 

物管业务过于依赖母公司“输血”，集中在华中、华东地区

《资本一线》从招股书中获知，近几年鑫苑服务收益主要来自物业管理服务，2016年至2018年及2019年前三个月，物管服务收益在总收益中的占比均超过60%，其次则是毛利率较高的增值服务和交付前咨询服务。

作为鑫苑服务主要收入的物管服务，于往绩记录期公司大部分在管物业由鑫苑置业集团开发。2016年至2018年及2019年前三个月，物管服务收益中归属于母公司鑫苑置业开发的物业分别占96.2%、88.9%、84.3%及83.6%，来自第三方物业的收入占比较少。

值得注意的是，近年鑫苑服务的母公司——鑫苑置业集团表现也不太尽如人意。其2016年-2018年资产负债率分别为77.17%、84.08%、84.48%，2018年资产负债率更是排进上市房企前五，债务规模达到188.44亿元。而且鑫苑置地大多数债务是在2020至2021年集中到期，公司已经连遭标普、惠誉两大评级机构下调评级。截至2019年6月末，鑫苑置业46亿元的现金量要对应86亿元的短期债务额，偿债压力并不小。鑫苑置业2019年前三季度的158.5亿元销售额，也是同比下滑近三成，排名下滑至房企第100名。

“过于依赖母公司是物管行业的通病，物业服务跟地产公司的表现肯定是挂钩的，这也说明目前物业这块其实并不独立。有些物业公司服务做得不是很好，业主的负面评价也会影响公司扩展来自第三方的业务。当然近年鑫苑置业业绩表现也不太好，肯定会对其物业公司产生负面影响。”财经评论员严跃进向《资本一线》表示。

《资本一线》此前报道的银城生活， 2019年首四个月来自独立第三方房地产开发商开发的物业占比为77.4%，物业服务较为独立，但是此次乐居榜单显示，市值下降了39.58%，跌幅仅次于鑫苑服务。 

另外，公司物管服务收入集中在河南、湖南、山东、江苏、安徽、上海等地，主要为华中地区及华南地区，2016年至2018年及2019年报告期内，华中及华东地区收益总和分别占物业服务总收益的87.4%、83.7%、81.8%和83.8%。公司业务主要集中在上述地区，俗话说，“鸡蛋不能放在一个篮子里”，一定程度上存在着运营的隐患。 

物业公司竞争较为激烈，鑫苑服务的“鑫一家”能成功吗？

 财经评论员严跃进指出，目前物业管理公司竞争仍未充分，物业公司依托互联网新概念、物联网等新兴技术和科学管理，还是有机会在物管行业这个大蛋糕中分一杯羹的。 

（应用内截图，来自网络）

 鑫苑服务近年来主打的 “鑫一家”移动应用程序，就是其转型物管服务的缩影之一。该应用集多功能为一体，旨在为用户提供专业社区物业服务，为用户日常生活提供便利。在“公告咨询”板块中，其提供了社区公告、居家生活、便民服务、健康生活等信息。

鑫苑服务也在招股书中提到：“我们的‘鑫一家’移动应用程序乃为相对新的平台，仍在发展阶段，故我们无法保证我们将能如期开发该应用程序。”并且鑫苑服务还称，客户对该应用失去兴趣将影响未来的电子商务行业，甚至对公司业务、经营业绩及财务状况造成不利影响。 “鑫苑服务过于依赖母公司输血，收入来源比较狭窄，一旦鑫苑置业在房产市场上业绩下滑，其营收很容易受到影响。不过作为一家上市公司，鑫苑服务如果能在社区增值业务、互联网及智能新概念等上面大力投入，在物管行业中还是存在发展机遇的。”财经评论员向《资本一线》表示。

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