今年1-2月，全国房地产销售出现大幅下滑，百强房企销售同比腰斩，叠加境外评级机构接连看空，市场担忧情绪显著升级。
3月29日，万科召开2023年度业绩报告会，受到投资者广泛关注。
对于近期市场高度关切的问题，董事会主席郁亮于会上表示，万科管理团队坚决不躺平，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以确保公司安全。他也相信公司过去多年在开发经营服务所建立的能力，有助于万科在行业新发展阶段成为优秀的企业。
金融机构支持力度够
现金流安全是第一要务。事实上，从年报财报数据来看，万科在这一轮前所未有的多重挑战下，依然是比较安全的。销售承压之下，万科已连续15年经营性现金流为正，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年的76%的高点连续5年下降。
关于近期外界普遍关注的金融机构对万科的支持力度问题，万科总裁祝九胜于业绩会上表示，金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。2023年，万科新获融资约900亿，融资总量基本稳定，为了增加融资端的安全垫，公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能。
祝九胜也坦承，目前挑战主要来自三方面，一是行业大幅下行阶段，开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差，随着交付高峰的过去，这个剪刀差压力2024年将全面下降；
二是融资模式改变，由于万科信用优势强，过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业，因此从过去总对总转向项目制，比其他企业更需要适应时间，目前金融机构非常支持，会给1到3年的适应期。
三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差，公司将努力提升经营业务的EBITDA、NOI。近期公司有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITS的企业，也说明了公司在经营性业务的能力优势。
祝九胜用“两岸援声啼不住，轻舟将过三重山”，表达了对各方大力支持的感谢和跨过阶段性挑战的信心。
两年拟削减付息债务1000亿
对于后续的偿债安排，万科也给市场吃下“定心丸”。祝九胜表示，今年公司年末在手资金998亿，是一年内到期刚性有息负债的1.6倍，整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿左右，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。
除了严守财务安全，为了提高安全垫，万科也将采取全力以赴的行动。除销售端继续坚持跑赢大势目标外，还将继续通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。通过这些行动，坚定降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元以上。
自助者天助，万科并不是在孤军奋战，除了自身全力以赴，也获得了国资大股东的大力支持。2023年11月，在万科遭遇做空危机时，深圳市国资委的积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。之后深圳市国资委协调多家国企与万科对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地。
2024年3月，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。
构建房地产新发展模式
仅靠御寒，不足以过冬。仅仅是保障现金流安全活下去，也并不足以穿越周期。
万科作为最早意识到行业转型的企业之一，已逐渐建立起面向房地产新发展模式的核心能力。在传统住宅产品上，万科不断提升产品品质和交付服务，高质量交付28.9万套，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%，年内多个项目荣获鲁班奖、詹天佑奖等中国建筑行业大奖，并在交付阶段推进“交付即办证”，年内191个项目的客户在收房现场拿到房产证。
同时，租购并举大趋势下，万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一，并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。此外，万科的居住服务也持续保持业内领先。年报显示，万科物业2023年荣获“中国住宅物业服务力TOP1企业”、“中国物业服务质量领先企业”等多项行业荣誉，并成为第三方机构发布的物业行业首份《物业管家发展白皮书》中的主要正面样本。
对于房地产市场的长期发展，郁亮于业绩会上表示，万科始终认为住房需求需要动态去看，未来空间依然广阔，目前存在超跌。
危机是一面镜子，折射出企业最真实的一面。衡量一个企业，不是看其登到顶峰的高度，而是看其在低谷时的表现。每次遇到大环境的低谷，无论是90年代的宏观经济调控，抑或是2008年的全球金融危机，都能不怨天尤人、从自身找问题、快速行动改变局面，这或许就是万科能在历史上穿越多轮周期的原因。
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