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房企分化!三巽集团“小而美”能持续否?


在港交所上市不足两个月,皖系房企三巽控股集团(06611.HK)(以下简称“三巽集团”)发布中期业绩报告。作为年内首家登陆资本市场的房企,三巽集团的这张成绩单自然受到市场关注。

每日商业报道(www.bizvcw.com)注意到,三巽集团今年上半年的营收和毛利同比上升,但毛利率有所下降,同时,或是权益占比不高的项目大幅增长,造成归母净利润的减少。而房企中,行业分化明显,不少中小房企经营困难。

权益占比不高项目多

资料显示,三巽集团是一家总部位于上海、植根安徽省、布局长江三角洲地区的专注于住宅物业开发及销售的房地产开发商。自2004年成立以来,三巽集团深耕安徽省的房地产市场,拓展位于长江三角洲的城市。目前,三巽集团已覆盖安徽合肥、亳州、滁州,江苏南京、无锡,山东泰安等城市。

2018年将总部迁至上海后,三巽集团提出深耕“2+X”及“两横三纵”的战略布局。其中,“2+X”指环沪、环皖城市群+长三角国家战略重点城市,“两横”即长江经济带+陇海线沿线重点城市,“三纵”即京沪高铁、京九高铁、沿海高铁沿线重点城市。

房企分化!三巽集团“小而美”能持续否?

财报显示,今年上半年三巽集团实现收入约为人民币21.66亿元,同比增加约97.0%,主要由于上半年已交付总建筑面积增加。同期,毛利由3.1亿元增至5.08亿元,但毛利率由28.2%降至23.4%,主要原因是阜阳文华上郡及合肥和悦风华项目的交付,其录得的毛利率较低。

值得注意的是,三巽集团今年上半年母公司拥有人应占溢利约6200万元,非控股股东权益却大幅增长,从去年的-914.2万元增长至1.32亿元
 

也就是说,母公司拥有人应占溢利占期内溢利的约32%,非控股权益则占比68%,母公司拥有人与非控股的权益比例接近三七分,这意味着非控股权益的增长吞噬了大部分利润,与三巽上半年结转的项目中存在着不少权益占比较低的合作开发项目以及外部融资等因素有关。

在销售方面,三巽集团上半年的合约销售金额为48.05亿元,同比增长44.7%;合约总建筑面积为53.71万平方米,同比增长29.5%;合约销售平均售价为约每平方米人民币8947元,同比增长约11.7%。

报告期内,三巽集团拥有多元化的44个项目组合,11个为已竣工项目,30个为发展中项目,而3个为持作未来开发的项目。已完成持有待售物业人民币11.17亿元,同比增加106.5%;发展中物业为人民币116.07亿元,同比减少0.4%。

融资成本方面,主要包括贷款及其他借款利息以及预售保证金利息(扣除资本化利息)。三巽集团的财务成本由2020年上半年的530万元增加254.7%至2021年的1880万元,主要是由于2020年产生的资本化融资成本相关的项目已竣工。

中小房企分化明显

报告期内,三巽集团所持有的债务总额(包括银行贷款及其他借款)约为23.12亿元,较2020年上半年增长10.28%。其中,流动负债部分的计息银行及其他借款为人民币14.83亿元,较2020年末的10.65亿元增长39.18%,非流动负债部分的计息银行及其他借款为人民币8.29亿元。而同期,该公司拥有现金及银行结余21.84亿元,其中包括12亿元的受限现金及已抵押的3.28亿存款,其目前可使用的现金仅有6.56亿元。
 

自“三道红线”出台以来,优化债务结构、控制债务增长,把控财务经营安全成为房企可持续经营的首要目标。“三道红线”中,三巽集团的资产负债率指标尚不达标,于2021年6月30日,集团的合约负债约为人民币105.63亿元,同比增加约11.7%。集团净负债比率为7.3%,现金对短期借贷比率为1.5倍,剔除预收楼款的资产负债率为76.3%。

实际上,随着融资端收紧以及土地端两集中政策的实施,不少中小房企已经丧失了拿地和后续开发能力,在融资难、拿地贵、债务高的压力下,已经扛不住,甚至出现破产的情况。例如近日因为债务问题,宣布破产清算的安徽元一地产,待完成清算后,这家曾在长三角玩得风生水起的安徽老牌房企,将退出历史舞台。

除了元一地产外,安徽近日还有淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司、安徽省泾县腾达房地产开发有限公司、安徽五建建设工程集团有限公司管理人、铜陵中厦建筑安装工程有限责任公司四家房企,递交了破产申请书。

每日商业报道(www.bizvcw.com)注意到,房地产市场分化明显。在目前已公布中报的企业中,上半年出现亏损的房企多为中小规模房企,例如沙河股份(000014.SZ)、南国置业(002305.SZ)、光明地产(600708.SH)等。

业内人士认为,中小房企资金实力较弱,资金周转效率相对较低,同时自身品牌影响力不足,运营能力有所欠缺。另一方面,“三道红线”政策制约叠加,融资监管力度加大,都使得房企间分化明显,中小房企在融资方面的短板,都是导致经营困难的重要方面。

如此行业背景之下,从财务数据来看,三巽集团的这张期中成绩单表现尚佳,但三巽集团作为中小房企,能否继续“小而美”,每日商业报道(www.bizvcw.com)将持续关注。


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