花样年控股发债利率高达14.5%，稳融资刻不容缓

6月17日，花样年控股（01777，HK）发布公告称，公司成功发行200万美元3年期优先票据，票面利率14.5%，于2024年到期。

值得注意的是，花样年控股此次美元债票据利率创下年内新高。根据花样年控股2020年报中披露的部分公司债情况，大部分利率都在7%到10%之间。超过10%的发债利率数字，在房企中比较罕见。

每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，中指研究院发布的《2021年5月中国房地产企业融资监测月报》显示，近一年来房企融资行业平均利率为5.69%。也就是说，花样年控股此次发债利率已经超平均一半之多。

面对14.5%的高利率质疑，花样年控股表示，此次发行美元债的核心目的不是融资，主要是想向资本市场和投资人展示公司的再融资能力，“公司拥有一批长期支持的投资者，有能力继续发出长年期的债券进行再融资”。

对此，业内人士表示，花样年控股发行如此高利率的债券，也是为了保证融资的顺畅，稳定融资渠道。

多次回购海外债券

6月17日，在发行200百万美元优先票据的公告同时，花样年控股另一则公告显示，以现金购买任何及全部其于2021年到期的7.375%未赎回优先票据XS1498418224、149841822的要约。

这不是花样年第一次发起票据回购。2021年5月12日，花样年控股于公开市场购买本金总额为约20万美元的部分尚未偿还2023年1月票据；本金总额为约130万美元的部分尚未偿还2023年10月票据；本金总额为约380万美元的部分尚未偿还2024年3月票据。5月15日和5月18日，另有两次回购行为。

事实上，花样年控股的海外债一直被大家所关注。数据显示，2017年-2020年，花样年控股债务币种结构中美元计价部分的占比从38.4%升至61.2%；按债务渠道分，境外债券占该公司债务的比例从43.8%升至61.7%。

在6月18日的内部电话会议上，花样年控股表示，通过上述新发行三年期美元债及第二次要约回购的“组合拳”，花样年控股将进一步降低今年内到期的美元债金额，美元债远端到期日也进一步延长至2024年6月，实现债务年期结构的优化管理。

对此，业内的解读普遍认为，频繁票据回购与此前债券二级市场价格波动有很大的关系，花样年控股此举意在稳定市场价格波动、稳固投资者信心。另外，有投资者认为，花样年控股通过回购到期日接近的债券，还能提升其新债发行能力。“如果债券价格持续下跌，投资者会选择购买已经下跌还未到期的债券，那么新债会发不出去。”

也有业内人士表示，在花样年控股一系列债务措施背后，与降负债和应对“三道红线”的要求有关。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，回购债券是为了减少债务的压力，能够降低负债数据。负债降低之后，才能继续融资。

同时，与“三道红线”剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1的要求相比，花样年控股2020年财报显示，剔除预收账款的资产负债率为72.4%，高出70%的红线，“踩线”一条，属于“黄档”房企。在2020年业绩发布会上，花样年控股曾表示，计划在2021年实现“三道红线”指标全部变绿。

对于未来的回购计划，在6月18日的电话会议上，花样年控股表示，将适时继续进行债券回购。“如果市场不稳定，公司美元债券二级市场价格出现大幅波动，公司会持续地进行债券回购。”花样年控股相关负责人表示。

花样年控股还称：“我们希望银行贷款有增长，来稳定我们的融资渠道，进而不会因为市场的变动，造成整个融资的起起伏伏，影响到运营的安排、投资的安排。公司在这次市场动荡中感觉到，这是一个非常紧迫、亟需调整和改善的一个方面。”也就是说，花样年控股计划通过银行贷款来降低离岸债务占比，优化结构。

今年600亿销售目标不变

每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，在花样年控股频繁回购、资产负债率处在红线的事实背后，盈利及毛利率也呈现走低的情形。

财务数据显示，2020年花样年控股虽然营业收入同比增长14%，净利润同比增长11.88%，但是扣非净利润为亏损7.78亿元。在毛利率方面，2018年、2019年、2020年的毛利率分别为29.92%、27.97%、24.56%，呈现逐年走低的趋势。而负债压力大、融资成本极高的现象，则会继续加剧盈利能力的损耗。

同时，花样年控股将重心转到境外美元债兑付，调整负债结构，业务规模的扩张也被迫放缓。花样年控股表示，下半年将会减少拿地。花样年控股今年前5月拿地大约85万平方米，耗资83亿元，而此前的全年目标为100亿元，意味着下半年拿地规模将急剧缩小。

“集中供地之后，地价仍比较高，招拍挂拿地不是最优的选择。三季度之后，市场可能有一些机会出来，公司可能通过收并购的方式来完成全年的目标。”花样年控股表示。

事实上，这已经不是花样年控股第一次改变发展方向。2018年，花样年控股定下2020年成为千亿房企的销售目标。为此，花样年控股曾大幅提升拿地速度。2019年5月，花样年控股宣布董事会重大调整，拿地负责人走向台前；2019年上半年，花样年控股拿地10亿元，而2020年全年，拿地金额达到了116亿元。截至2020年末，花样年控股土地储备面积达到了1700万平方米。

但是，这并未立即转化到销售数据层面。2020年花样年实现合同销售金额492.1亿元，尽管同比大增36%，但是离其千亿目标还是相去甚远。2021年，花样年控股不再提千亿目标，转向关注行业排名。花样年控股执行董事张惠明表示，对于未来集团的规模，希望每年能够有20%的增长，使得实现集团能够重回前50名。

2021年，花样年控股销售目标定为600亿元。但是中指研究院发布的《2021年1-5月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示，花样年控股今年前五个月销售额为约219.06亿元，按照比例计算，这一速度显然不足以达成目标。考虑到兑付海外债的新情况，销售目标的实现更被蒙上一层不确定性。

对此，花样年控股表示，全年目标还是按照600亿在推进，前5月完成目标的36.7%，预计6月底完成目标的45%。“45%的进度虽然不到一半，但是相比以往同期三成左右的进度还是不错的。”

项目管理存不足

尽管在经营上，花样年控股仍在不断追求更好的结果，但在具体的项目中，诸多问题还是暴露出管理上的不足。每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，花样年旗下房产项目近期在多地遭到投诉和处罚。

媒体报道，位于山东青岛的花样年碧云湾项目因与消费者签订的《商品房认购书》中出现霸王条款且属于严重违法情节，被胶州市市场监督管理局行政警告并罚款两万元。据了解，2020年7月14日，胶州市市场监督管理局执法人员对青岛锦泰创升建设发展有限公司的“碧云湾一组团”和“碧云湾二期小区”楼盘项目售楼处进行现场检查，发现该公司与消费者签订的《商品房认购书》（编号：NO.0003245）涉嫌存在不公平格式条款。

另外，上述涉嫌在格式条款中，加重消费者承担应当由格式条款提供方承担的经营风险责任、排除消费者依法变更或者解除合同的权利。“当事人在格式条款中排除消费者依法变更或者解除合同的权利的行为，鉴于当事人违法行为持续一年以上，与消费者采用格式条款订立合同数量为2515份，属于严重违法情节。”行政处罚书写道。胶州市场监管局责令当事人改正上述违法行为，决定对当事人作出行政警告并罚款2万元。

同样是青岛，今年6月，一周内就有两名业主在青岛政务网上投诉花样年旗下住房项目，分别涉及交房流程不符合规定要求，以及房款结算中的房屋面积差价问题。

图片来源：青岛政务网

6月15日，花样年在重庆的首个项目被曝受罚。重庆城市管理局公布处罚信息“渝城管违建罚〔2021〕316007号”显示，重庆市花样渝蓉房地产开发有限公司未取得建设工程规划许可证，在重庆市沙坪坝区西永组团擅自进行西永组团Ah标准分区Ah11-02/04、Ah16-01-1/04、Ah16-01-2/04地块工程（S2-1#楼）项目，属于违法建设。擅自修建的违法建筑973.86平方米。处建设工程造价百分之五的罚款，罚款金额为：973.86平方米×1102.26元/平方米×5%=53672.35元。

股权结构显示，成都深蓉置业有限公司为重庆市花样渝蓉房地产开发有限公司大股东，占股99%；成都望丛房地产开发有限公司占股1%。而成都深蓉置业有限公司为花样年集团（中国）有限公司旗下公司。

2020年7月，花样年南京项目也被曝出违规施工问题。有业主质疑，由于花样年·花好园违规施工，造成隔壁小区墙体开裂，并且隔壁小区的消防通道也被花样年占用。江北新区不动产交易登记中心安排人员对花样年花好园工地进行了测绘。发现该工地的围档位置已经超过了土地批复时的用地红线。工作人员表示：“规划部门将通知开发企业把围档退到实际的产权边界，对可能存在的违法建设，将由江北新区综合行政执法局进行查处。如果施工影响到了周边房屋的质量，将由江北新区建设和交通局进行处理。”

每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，这一小区还存在违规开盘的问题。2020年7月31日，花样年·花好园开盘，被投诉反映存在提前摇号、选号的问题。江北新区住房与建设管理中心工作人员来到现场进行调查。经过现场调查，花样年花好园摇号开盘流程违规属实，依规对其作出了停盘处罚。当时，相关负责人表示，他们还将对花好园的其他销售行为进行调查，如果发现违法违规的行为，将依法依规作出处理。