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常州雅居乐山湖城:4A级景区顶风违建别墅,相关部门一路绿灯?

前不久,《商讯·公司金融》报道了雅居乐地产在茅山旅游度假区开发的山湖城项目情况,并指出该项目存在销售别墅产品、容积率不达标、疑似未批先建等现象。据了解,该项目从拿地到规划开发,均处于国土资源部“禁墅令”实施之后。

 

然而,山湖城项目此前不仅对外高调宣传自身“别墅”属性,还将低于1.0的违规容积率作为卖点频频输出。但这些现象在当地相关部门看来,只不过是虚假宣传而已,并不涉及任何手续违规。

 

对于前文中常州市金坛区自然资源和规划局的相关说法,《商讯·公司金融》再次发去了采访函件,针对具体回复的问题再次提出质疑,但截至发稿并未获得回应。

 

容积率是开发商执行问题?

 

针对上一篇报道中,常州市金坛区自然资源和规划局针对部分内容提供了一些回复,但这些回复相对来说有些笼统,且并未有相关手续文件佐证。而且,其中有些内容与政府网站的公开资料并不一致。

 

为了解开常州金坛雅居乐山湖城是否存在违规开发的谜团,在此,还需要将项目情况再详细梳理一遍。

 

据该项目销售介绍,山湖城其实指的并不止一个小区,而是分为多个组团零星分布在茅山旅游度假区的东方盐湖城区域内。产品有合院别墅、双拼别墅,以及联排别墅,目前多个组团的容积率综合为0.89。

 

最早拿地的组团,现名为山湖城花园·湖畔小院,该组团首批地块于2013年取得,拿地与建设主体均为东方盐湖城置业有限公司(以下简称:东方置业)。

 

为什么资金充裕的雅居乐会换个“马甲”拿地,这就要说到东方置业的来历。这家东方置业,控股股东分别是雅居乐常州金坛公司(占股95%)和东方盐湖城旅游发展有限公司(以下简称:东方旅发),而东方旅发,实为常州新北区人民政府全资控股。

 

该项目销售曾提到,因为山湖城是在茅山度假景区范围内进行开发,该区域涉及到相关自然资源的保护,所以雅居乐在此拿地就需要有具备旅游开发资质的国资企业的协助。也就是说,以东方置业的名义拿下首批山湖城地块,当地政府也算为雅居乐提供了一条绿色通道。

 

2013年,东方置业拿下金沙湾乡村俱乐部北侧A、B地块,并在此开发湖畔小院组团。这两幅地块属性均为住宅-其他普通商品住房用地,规划要求的容积率是大于1,小于2。

 

常州雅居乐山湖城:4A级景区顶风违建别墅,相关部门一路绿灯?

此后,湖畔小院组团于2016年又扩充了C、D宅地地块,规划容积率大于1,小于等于1.05。

 

相比于之前A、B地块的容积率范围,新地块的容积率明显限定在更小范围内,加上建筑密度要求在35%以上,绿化率也有要求在30%以上,如此一来,建筑的层数、面积可增长发挥的空间更小。

 

与此同时,湖畔小院组团内还新增了几块商业用地,容积率更是直接批到了1以下。   

 

常州雅居乐山湖城:4A级景区顶风违建别墅,相关部门一路绿灯?

 

据金坛区自然资源和规划局称,湖畔小院批准的容积率为1.003,符合相关要求。

 

虽说批准的容积率符合新规住宅项目容积率不得低于1的要求,却也只是刚好超过“及格线”。而且,开发商是否按照批准容积率执行,就又是另一回事了。

 

据网络公开资料显示,一份落有东方置业公章的建设项目环境影响报告表显示,湖畔小院总用地面积206587㎡(与上述东方置业获得的ABCD四个住宅地块总面积一致),总建筑面积95134.08㎡,容积率仅为0.46。

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此外,该报告表还显示,湖畔小院共有4个小院724户,且每户层数只有2层,虽然报告表中,坚称该项目是低层住宅而非别墅,但仅有0.46的容积率,根本达不到批准容积率,即使是低层住宅,也不符合住宅容积率规定。

 

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开发商存谎报容积率?

 

不仅是湖畔小院这一个组团存在这种问题,据另一份网络公开资料显示,东方盐湖城国际养生城一期C02地块,即现在的临湖雅居一期,其总用地面积110402㎡,总计容建筑面积43426.47㎡,容积率仅为0.395。

 

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然而,这块地实际规划的容积率为1-1.2。也就是说,临湖雅居组团一期项目,也并没有按照批准的容积率来开发建设。

 

对于这两个组团在环境影响报告表中体现的容积率数据,金坛区自然资源和规划局称,“仅是建设单位的虚假宣传信息”,意指开发商谎报了容积率。

 

可是,建设项目环境影响报告表是需要具备相关资质的评估机构出具,再向当地环保部门上报送审的,并不只是开发商的只言片语决定的。如果在这样的手续文件中造假,岂不是更加说明开发商在开发建设过程中存在弄虚作假的现象?

 

此外,上述两份报告表中,已经将总用地面积、计容建筑面积等详细数据都一一列出,如果说这些数据也是虚假宣传的话,那实际数据又是怎样的呢?

 

在金坛区自然资源和规划局给出的回复函中,只提到了规划容积率,以此反驳山湖城没有违反容积率要求。但实际上,只要拿出各个组团的实际建筑面积,结合用地面积就能看出容积率是否达标,是否违规就非常显而易见了。

 

合院别墅 不是别墅?

 

另外,金坛区自然资源和规划局在此前回复函中称,山湖城实际建设均为2-4层,一栋2-16户的住宅,并非别墅项目;并称早已在2020年就对该项目在宣传中使用“别墅”一词的情况,以涉嫌虚假宣传立案调查处理过。

 

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据企查查显示,雅居乐常州金坛公司只有一条行政处罚记录:2020年10月,常州市金坛区市场监督管理局因“作虚假或者引人误解的商业宣传行为极其从属”对该公司罚款30万元。

 

但是,这份行政处罚决定书里,并不是就“别墅”一词的宣传处罚的,而是针对宣传资料里提到了“容积率仅有0.5”和“赠送花园及露台一事”。

常州雅居乐山湖城:4A级景区顶风违建别墅,相关部门一路绿灯?

 

在市场监督管理局查明的事实里,也只提到“(宣传容积率)与政府部门确定的容积率不符,且上述露台属于业主,花园属于公共绿地”,并未就宣传“别墅”一词与实际情况印证。因此,这无法证明山湖城因虚假宣传其是“别墅”被行政处罚过。

 

常州雅居乐山湖城:4A级景区顶风违建别墅,相关部门一路绿灯?

 

实际上,山湖城敢自称别墅,正是因为该项目产品的确具备别墅特征。

 

山湖城临湖雅居组团内,部分双拼别墅产品的外观设计和独栋别墅并无两样——地上2-3层,虽并肩而建,2栋楼中间却又以墙隔开,形成独门独院的模式。

 

常州雅居乐山湖城:4A级景区顶风违建别墅,相关部门一路绿灯?

 

而这与独栋别墅唯一的区别,就在于2栋楼的中间位置,有一根细长的横梁相连。有地产从业人员曾表示,有了这根横梁的存在,开发商就可以打着“双拼”的旗号销售实际是独栋别墅的产品。

 

常州雅居乐山湖城:4A级景区顶风违建别墅,相关部门一路绿灯?

 

而与所谓“一栋2-16户的住宅”的描述更不相符的,是山湖城湖畔小院组团的合院别墅产品。

 

根据金坛雅居乐山湖城的项目介绍来看,合院别墅不仅没有双拼别墅中间那根横梁相连,楼与楼之间也是被院墙隔开的。

 

常州雅居乐山湖城:4A级景区顶风违建别墅,相关部门一路绿灯?

 

从合院产品的户型图和实景图来看,每户包含上下2层,前后都有院子,外围有墙体相隔,真正做到了独门独户。如此明显的独栋产品,和一栋楼2户的解释根本不符。

常州雅居乐山湖城:4A级景区顶风违建别墅,相关部门一路绿灯?

 

况且,湖畔小院所在地块的属性为普通住宅用地,但合院别墅产品却是独栋别墅特征。在普通宅地上开发独栋别墅,难道就能说明这些建筑是普通住宅吗?

 

此外,山湖城湖畔小院的房价备案中,出现了不少物业类型为“别墅毛坯”、“储藏室”的房源,这些房源面积在157㎡左右,与上述户型图面积大致相同,备案单价甚至超过20000元/㎡。

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这一现象更叫人疑惑:既然金坛区自然资源和规划局称山湖城是普通住宅,那为什么湖畔小院的部分房源的物业类型会是别墅毛坯?而有些又是储藏室?又为什么差不多面积的储藏室,能在常州金坛卖出和别墅毛坯一样2万元/平米左右的单价?

 

储藏室物业类型的出现,不免令人联想到又一问题:湖畔小院有部分土地为商业用地,规划批准的容积率在1以下,这些登记为“储藏室”的房源,会不会是在商业地块上开发的房源呢?

 

这个问题看起来很不起眼,实则至关重要,如果这批“储藏室”房源是在商业地块上开发的,那就又涉及到了批建不符的问题,按照相关规定,批建不符的建筑需要被拆除,并且所占用的土地要恢复土地原有属性。

 

对于这一问题,金坛区自然资源和规划局还没有给出答复。

 

准现房成迷

 

在山湖城的上一篇报道中,有提到临湖雅居二期疑似存在未批先建、无证施工的问题。金坛区自然资源和规划局在回复函中,详细写明了临湖雅居二期取得各项手续的时间节点,证实的确在一个月内完成建设工程设计方案审查、拿到建设工程施工许可证以及销售。

 

但重点是,2017年12月才拿到施工许可证,为什么2018年1月时就有媒体称临湖雅居存在问题,并拍到首批房源在当时已有不少是准现房状态。

 

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从拿到施工许可证到2018年1月,不过才不到2个月的时间,按照普通住宅项目的进度,2个月可能才完成地面平整和地基部分,可雅居乐山湖城,却在这么短的时间内能建设好如此多准现房,这惊人的施工进度很难不令人怀疑,临湖雅居是否早在手续未齐全的前提下已经开始施工?

 

上一篇报道中,对于临湖雅居准现房一事并非一笔带过,而且这也是相当重要的一个信息,直接关系到临湖雅居是否涉及未批先建、无证施工的问题。但就是这么重要的问题,金坛区自然资源和规划局却并未给出回复。

 

对于常州雅居乐山湖城项目的种种疑虑,虽然《商讯·公司金融》有提出进一步了解及采访的要求,但金坛区自然资源和规划局办公室工作人员表示,采访需要经当地政府的宣传部门来对接,否则不能出面回答。

 

《商讯·公司金融》曾多次尝试联系常州市金坛区新闻办,均未联系上。截至发稿,金坛区相关部门仍未就采访函问题作出相应答复。


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