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建发股份回应63亿收购美凯龙:意在拓展大消费市场机会,不会影响今年地产投资计划

“本次并购主要从建发股份整体业务的战略协同出发,并非是供应链运营或地产单个业务主导。根据现有规划,本次并购不会影响公司2023年的房地产投资计划。”

在1月15日建发股份(SH600153,股价13.58元,市值408.10亿元)针对收购美凯龙29.95%股份一事召开的投资者电话会议上,建发股份管理层如是表示。

1月16日早间开盘,建发股份股价快速上涨,最高涨幅达5.57%;美凯龙(SH601828,股价5.15元,市值224.27亿元)复牌后股票一字涨停;红星美凯龙(HK01528,股价4.38港元,市值190.74亿港元)最高涨幅达38.46%。

意在拓展大消费市场机会

1月13日晚间,建发股份发布公告称,公司拟以现金方式对价不超过63亿元收购美凯龙约13.04亿股A股股份,占美凯龙总股本的29.95%。交易完成后,建发股份可能成为美凯龙控股股东。

在1月15日建发股份举行的投资者说明会上,建发股份管理层表示,此次收购主要从建发股份整体业务的战略协同出发,并非是供应链运营或地产单个业务主导,意在拓展大消费市场的机会,以减缓行业周期对公司业绩的影响。

建发股份回应63亿收购美凯龙:意在拓展大消费市场机会,不会影响今年地产投资计划

来源:建发股份公告

在会议上,建发股份管理层表示,美凯龙共有94家自营商场,280家委管商场,出租率相对稳定,即使在疫情期间,美凯龙每年的经营活动现金净流入仍有40亿元以上,整体来看经营现金流量情况较好,短期债务风险可控。另外,建发股份管理层认为,美凯龙的资产质地较好,60多个自持项目主要分布在一二线城市,增值幅度较高,根据REITs政策可满足发行要求,而由于其物业租金价格、出租率等相对稳定,预期效果可观。

针对市场普遍关注的此次收购的安全性问题,建发管理层坦言,“这也是公司核心的关注点,但由于目前处于条款磋商阶段,尚不方便回答相关条款。”

根据美凯龙2022年三季报,截至2022年9月30日,美凯龙合并总负债为756亿元,其中有息负债约为382亿元。针对这些债务,建发在收购后是否考虑通过增信等方法降低有息负债成本的问题上,建发股份表示,基本上美凯龙一个商场对应一个项目公司,由上市公司提供担保,贷款和担保既可以满足融资需要,因此收购后无新增担保要求。同时目前未发现美凯龙表外负债和二次抵押的问题,后续公司会聘请专业人员进行尽调评估。

对于建发股份来说,虽然目前面临短期债务压力,但公司在疫情期间也保持着正向现金流,可自行解决,后续公司有偿债及降低融资成本的规划。

而关于未来的经营管理权,建发也表示将充分尊重现有经营管理层的稳定性,由于建发股份也在供应链运营业务、商业运营有丰富的管理经验和运营能力,未来双方将通过友好协商方式,共同深度参与美凯龙的经营管理。

不过在外界看来,63亿元的收购价格,按美凯龙现在的盈利情况看,这一PE水平并不低。建发股份方面解释称,目前的 PE值等是基于过去一年或三年的数据计算,其中就包括受疫情影响较大期间,美凯龙业务发展受到很大影响,也承担了包括减免租金在内的损失。“未来,随着经营效率的提升、债务成本的改善,盈利数据会持续优化。”

至于此次收购的资金来源,建发股份管理层强调,收购的约60亿元资金为公司自有资金和银行配套,压力不大,首付款等待最终公布。

不会影响2023年地产投资计划

事实上,刚刚过去的2022年,建发股份快速扩张,特别是在拿地上相当积极,先后在北京、厦门等多个热门城市拿地扩张。

中指研究院数据显示,2022年建发以544亿元的拿地金额位于行业第四位,位于华润置地、中海地产、保利发展之后;全口径新增货值1104亿元,位居全国第七。而2022年,建发房产的销售额达1700.2亿元,首次跻身行业TOP10之列。

在此次投资者会上,建发股份管理层也直言,“2022年公司拿地进度确实比较积极,根据现有规划,本次并购不会影响公司2023年的房地产投资计划。”

在区域布局方面,建发管理层表示,2023年将优先深耕已经覆盖的城市,会考虑发展较好的一二线城市,以及整个长三角乃至福建的部分城市。“公司选择区域,通常综合考虑当地的市场需求总量、公司产品是否适合当地市场、公司品牌在当地的接受度,以及当地的流动性等因素。”

此前,监管部门发布方案,推动金融平稳健康运行,引导金融机构支持房地产行业重组并购,改善头部房企资产负债状况。对此,建发股份管理层表示,公司的收购是市场化行为,如果资产优质,且与公司现有业务有协同作用的将会考虑并购。

至于资产收购标准,公司将主要从以下方面进行考虑:一是项目本身是否符合公司产品定位需要;二是项目的收益率水平是否符合公司标准,房地产作为重资产项目,公司会综合考虑流动性、收益率水平,对资产情况进行整体判断;三是项目的潜在风险。

建发股份表示,此次收购美凯龙,可在家装、房地产业务协同及商业地产合作两方面深度服务建发股份地产体系,并沉淀中高端消费客户流量,助力建发股份其他板块业务。


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