“我们近期做了‘十四五’战略中期检讨，要求坚持赛道细分和精益化的业务策略。”
3月26日，在华润万象生活（1209.HK，股价24.95港元，市值569.48亿港元）业绩会上，董事会主席李欣一开场就强调，华润万象生活转型路径越来越清晰，向轻资产管理公司目标迈进。
市场风向的细微变化在头部企业年报和业绩会上最能体现。作为上市三年就稳坐物企行业一哥交椅的华润万象生活，资本市场对其年度成绩单和对行业趋势判断，均抱有一定期待。但此次业绩会上，对于过往行业高亢期业内普遍关注的收并购以及规模目标等问题，管理层鲜少提及。
从2023年华润万象生活所交成绩单来看，除物管航道毛利率微跌外，其他经营指标均录得较优增长。在房地产市场深度调整之时，华润万象生活的业绩增长有无可复制可能？
主航道物管业务盈利持续承压
尽管整体看来业绩向好，但与商管航道高增长和高毛利相比，华润万象生活营收占比更高的物管主航道，持续录得毛利率下滑。
在业绩会上，管理层提到，公司2023年整体毛利率为31.8%，同比增长1.7%；物管航道毛利率微降1.4%至17.5%。拆分来看，除社区增值服务微增0.1%外，物业管理服务、针对开发商的增值服务等板块均毛利均出现了不同程度下滑。
《每日经济新闻》记者注意到，物管航道收入虽然一直是华润万象生活主力，且营收逐年增长，毛利率却呈现出走低趋势。2021年-2023年收入分别为53.1亿元、78.02亿元及96.01亿元；但毛利率分别为19.3%、18.9%、17.5%。
管理层在业绩会上分析称，从整个物管行业来看，2023年小业主受资产价格波动、收入预期下降的影响，大业主受关联地产商资金链的影响，收缴和回管的难度都在增大。物业管理费改革市场化方向不变，这都是行业目前面临的共性问题。
“未来公司一方面将持续通过信息化建设、科技化的应用，建立领先的竞争优势，在保证服务品质的前提下，维持合理的基础物业毛利率。另一方面，公司也积极推动品质服务的价值转化，提升毛利率相对较高的增值服务收入占比支撑物管航道毛利率水平的稳定。”
记者注意到，报告期内，华润万象生活物管航道的细分业务中，针对开发商的增值服务以及社区服务收入占比也呈现下降趋势。
针对物业开发商的增值服务方面，来自物业开发商的增值服务收入为8.29亿元，同比降低14.8%；占总收入的5.6%，同比下降2个百分点。管理层解释为，主要受开发商项目开发及交付进度影响，项目交付前的筹备、营销服务等业务收入有所下降。
社区增值服务方面，华润万象生活主要聚焦一米租售、懒人装修、一呼管家、润物直选、芝麻空间五大业务赛道，2023年收入为15.26亿元，同比增长21.5%；占总收入的10.3%，与上年几乎持平。
商管业务成为利润贡献主力军
除物管航道盈利持续承压外，华润万象生活的2023年年报依旧是一份十分不错的成绩单。
报告期内，华润万象生活收入达到147.7亿元，同比增长22.9%；股东应占溢利29.3亿元，同比增长32.8%；核心股东应占溢利达到29.2亿元，同比增长31.2%。
从年报数据来看，并非营收主力的商管航道，却是华润万象生活利润贡献的主力军。
2020年-2023年，华润万象生活商管航道的收入逐年提升，分别为28.95亿元、35.65亿元、42.14亿元及51.66亿元，营收占比一直在半幅以下。但毛利率持续保持在40%以上的高水平，分别为43.6%、48.6%、50.7%，并于2023年进一步提升至58.4%。
具体来看，以2023年为例，华润万象生活商业运营及物业管理服务的营收占比达35%，来自购物中心营收占比为21.9%。
华润万象生活商业运营及物业管理服务的毛利率为58.4%，同比增长7.7%。其中，购物中心的毛利达23.3亿元，毛利率高达71.9%，同比增长9%；写字楼实现毛利6.9亿元，毛利率为35.6%，同比增长1.5%，而营收占比更高的物管航道毛利合计约16.8亿元。
李欣在业绩会上表示，商管和物管行业竞争加剧，特别是在开发市场持续下行的环境下，内资港资地产公司纷纷加入商管赛道，加码科技投入，行业各细分市场竞争更加激烈。“未来公司计划选择性收购及投资具有一定规模、盈利能力的物业管理公司，扩大优质商业包租项目，并积极关注具有互补优势、优质的商业运营公司收购及投资机会。”
截至2023年底，旗下在营购物中心101座，华润万象生活为98个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积达到1060万平方米；第三方项目达55个，其中在营项目23个，第三方项目收入贡献增长3.2个百分点至26%；写字楼物业在管项目195个，在管面积1482万平方米，合约项目210个。
华润万象生活预计2024年将新开出共计24个购物中心，其中母公司17个、第三方7个，至于内生增长端，公司于业绩会指引2024年购物中心零售额同店同比增长8%-10%。
值得注意的是，在此次业绩会上，对于“2+1”业务模式中的“1”大会员体系，管理层首次将大会员地位提升至华润置地和华润万象生活各业务在会员层面的基座，强调了大会员体系基本面，指出2023年会员规模增至4625万人，增长36%。
“2024年机遇挑战并存，机遇大于挑战”，李欣表示，我们会以“有利润的营收和有现金流的利润”为核心经营策略，全力以赴实现业绩稳健增长与股东价值提升。
封面图片来源：每经记者 丛森 摄
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