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江苏南通:业主购买商铺成烂尾遭拍卖,合法权益至今无保障

江苏南通:业主购买商铺成烂尾遭拍卖,合法权益至今无保障

购买商铺的楼盘成烂尾,遭遇法院拍卖。江苏启东的购房者虞雨来、秦国生至今未拿回自己的房款。令人绝望的是,对于江苏高院的裁定,主管法院居然不予理睬。


对此,虞雨来、秦国生仍然不放弃通过法律途径解决问题,但就算得到了一个公正的结果,几年的拉锯战,时间成本和精力成本,其实都是难以承受之重。


订购房烂尾


购房者虞雨来、秦国生向记者反映:2014年2月17日,宏锦置业公司作为甲方与乙方虞雨来、秦国生签订的订房合同一份,以证明秦国生、虞雨来以1900万元购买了宏锦置业有限公司万景华城商住楼1至5号五间门面房,五间门面房位于盈港市场西侧万锦华城商住楼。


合同订立后,宏锦置业有限公司开具收款凭证1900万元,并注明为购房款,同时向虞雨来、秦国生交付上述五套房屋钥匙。

江苏南通:业主购买商铺成烂尾遭拍卖,合法权益至今无保障

订房合同(受访者供图)

由于开发项目烂尾,2016年南通市中级人民法院(以下简称南通中院)作出通中执字第00283号、(2016)苏06执8号拍卖裁定。司法拍卖宏锦置业有限公司开发的位于江苏启东市吕四港镇盈港市场西侧万锦华城商住楼的四幅土地及在建工程。


2016年7月18日拍卖公告中作出风险提示,该拍卖标的涉及秦国生、虞雨来已购买 1-5#五套商铺房计1080平方米,以及对宏锦置业有限公司的债权本息1900万元抵付房款,该法律争议问题依法由买受人自行解决,无论是否成立不影响本拍卖价格及效力。


一般来说,交易的标的物属不动产,不动产交易应当办理产权登记,这是人们日常进行房地产交易所应具备的基本认知和习惯。


记者了解到,虞雨来、秦国生是在宏锦置业有限公司建设楼盘过程中,购买的五套商铺,且明确在宏锦置业有限公司办理房屋的预售许可证后转为正式合同。之后,因宏锦置业有限公司的原因未能继续建设工程,造成烂尾,在建设过程中,也未依法办理预售许可证,因此,不具备不动产转移登记的基本条件。


同时,对不能办理房产过户登记,虞雨来、 秦国生不存在过错。这也不是虞雨来、秦国生所能实际控制的。


当事人提出执行异议


因资金链断裂造成烂尾,宏锦公司引发债务纠纷,涉及众多购房者。当初,为消解社会矛盾,减少债权人的讼累,在获得拍卖标的买受人同意的条件下,法院在执行中,组织多方协调,尽力化解矛盾纠纷,合法合理合情,似乎并无不当。


记者采访当事人得知,执行过程中,虞雨来、 秦国生多次提出执行异议。


南通中院在接到虞雨来、秦国生的执行异议后,通过拍卖公吿,披露标的物瑕疵和执行谈话的方式,告知买受人自行解决异议人提出的法律争议问题,并在异议人认同拍卖、同意另行主张权利的情况下,法院组织协调工作最终未果。


法院则认为,虞雨来、 秦国生提出执行异议的主张,属于实体法上的法律关系,涉及购房合同效力、履行及建筑物权利归属等实体性问题,应由虞雨来、 秦国生与涉案的被执行人、申请执行人通过诉讼程序加以解决, 不应通过执行程序认定处理。


记者查阅相关资料得知,南通中院对虞雨来、秦国生的执行异议,并未立案审查并作出裁定,并不符合执行异议处理的规定要求,似乎夺了虞雨来、秦国生的程序权利。


但南通中院认为,拍卖行为在实体法上,并不损害虞雨来、秦国生的合法权益。虞雨来、秦国生提出的实体权利本质上属于债权范畴,不属于案件执行监督的处理范围,可以另行通过其他程序寻求救济。


法律程序走不通?


令人不解的是,记者注意到,南通中院公告中的风险提示明确注明,拍卖标的三楼1至5号商铺是秦国生、虞雨来所有,而在裁定书中第八页第七条法院协调中,1至5号商铺却被协调给其他人。


“在拍卖公告登出后,我们自己多次提出执行异议。但南通中院既不立案又不作出不予受理裁定。”秦国生虞雨来向记者阐述。


至2018年9月法院在强制交房时,法院某专委和执行局工作人员,让秦国生、虞雨来要配合法院先把房屋交出。当时,秦国生、虞雨来是不同意的,就提出在问题没有解决的前提下,怎么可以将1-5#商铺交给买受人?法院某专委叫秦国生、虞雨来配合法院工作,待之后,让他俩去南通中院处理相关问题,可仍没有一个结果。


秦国生、虞雨来于是向江苏省高级人民法院提出申诉,江苏省高级人民法院在2019年11月19日作出(2019)苏执监658号通知书。

江苏南通:业主购买商铺成烂尾遭拍卖,合法权益至今无保障

省高院通知书(受访者供图)

此后,秦国生、虞雨来多次找南通中院,要求主张他们的权利,至今也没有得到任何实质结果。


而就此事,记者将采访提纲当面提交给南通中院相关负责人,但截至记者发稿时已过一个月,仍未收到任何回复。


截至目前,买受人将秦国生、虞雨来所有的宏锦置业有限公司万景华城三楼1-5#商铺拆除了。秦国生、虞雨来告诉记者,他们仍在寻求法律的支持。


对于事情的进展,本刊记者将继续予以关注。


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